Ouvrir une conciergerie Airbnb (Guide complet 2024)

Créer une conciergerie Airbnb peut être une opportunité rentable, sous réserve que le service de conciergerie soit parfaitement exécuté.

Pour maximiser votre retour sur investissement, il est important d’avoir une excellente stratégie de gestion de votre conciergerie Airbnb, qui va du choix des villes où faire la location Airbnb à l’expérience que vous offrez aux voyageurs à chaque location.

La façon dont vous gérez votre conciergerie de location saisonnière aura une influence directe sur votre taux d’occupation et par conséquent, sur votre niveau de revenus.

Dans cet article nous vous expliquons ce qu’est réellement une conciergerie Airbnb, pourquoi créer un service de conciergerie Airbnb est une belle opportunité, comment le faire, et aussi quels sont les défis que cela implique.

Qu’est ce qu’une conciergerie Airbnb ?

Une conciergerie Airbnb est une entreprise dont l’objet est de prendre en gestion les logements de propriétaires pour les mettre en location saisonnière en assurant la promotion, l’organisation des séjours des voyageurs, le service-client, l’entretien des logements et le versement des revenus aux propriétaires.

Ouvrir une conciergerie Airbnb implique donc de mettre en place une organisation qui permette d’exécuter sans accroc un ensemble de tâches qui visent 3 objectifs :

• Maximiser le nombre de réservations sur chaque logement
• Offrir une expérience inoubliable aux voyageurs
• Libérer les propriétaires des opérations courantes liées à leur investissement locatif

En effet, essayer d’obtenir 5 étoiles (où à minima d’éviter les avis négatifs) à chaque séjour et obtenir plus de réservations sont les deux obsessions d’une conciergerie Airbnb.

Côté propriétaires, le fait de déléguer la gestion locative de leurs logements à une conciergerie Airbnb performante leur permet de matérialiser leur but ultime, qui est de faire de leurs propriétés immobilières des sources de revenus passifs !

Pourquoi ouvrir une conciergerie Airbnb ?

Avec une présence dans plus de 220 pays et plus de 100 000 villes, Airbnb continue de croître à un rythme effréné.

Cette croissance crée et entretien un écosystème de services indispensables à la plateforme américaine pour qu’elle puisse prospérer, compte tenu des nombreux défis liés à la gestion d’un logement en location de courte durée.

Cet écosystème englobe des industries et services divers comme les agents immobiliers, les sociétés de ménage Airbnb, les plateformes de gestion des clés, les fabricants de boîtes à clés ou de serrures connectées, les concierges d’immeuble, les services de bagagerie, les channel managers, les dépanneurs (plombier, électricien…), les photographes, les architectes d’intérieur, l’industrie textile (linge de maison), les vendeurs de produits hôteliers (mini gels douche, shampoings, etc), les petits commerçants, etc.

Dans ce contexte de vulgarisation de la location de vacances (courte durée) au détriment des hôtels classiques, de nombreux investisseurs immobiliers profitent de l’aubaine Airbnb.

Les statistiques montrent que le marché immobilier français est particulièrement porteur. À lui seul il compte en moyenne plus de 700 000 annonces sur Airbnb, ce qui en fait le marché le plus dense pour le géant américain… Avec un pic constaté de 805 000 annonces Airbnb en France en février 2023, soit 10 fois plus de locations de meublés de tourisme au km2 par rapport aux États-Unis !

Cependant, de nombreux investisseurs immobiliers manquent de temps ou de compétences pour gérer leurs propres locations Airbnb. En conséquence, il y a une grande demande pour les professionnels de la gestion locative de courte durée, c’est à dire pour les conciergeries Airbnb.

C’est pourquoi cette année encore, créer une conciergerie Airbnb peut être une démarche très rentable.

Les missions d’un service de conciergerie Airbnb

Ouvrir une conciergerie Airbnb implique l’exécution quotidienne d’une multitude de taches. Si certaines peuvent être automatisées, d’autres non. C’est pourquoi il est important de les connaître avant de se lancer.

Voici quelques unes des principales missions d’une conciergerie Airbnb.

1. Promouvoir les annonces de location saisonnière

L’une des missions les plus importantes d’une conciergerie Airbnb consiste à promouvoir les annonces de location des logements des propriétaires, afin de leur donner un maximum de visibilité.

Si Airbnb est la plateforme de référence, il existe de nombreux autres supports et leviers pour mettre en avant une annonce. Par exemple sur d’autres plateformes de réservation (Booking.com, Abritel, PAP Vacances, etc), sur son propre site internet, sur les réseaux sociaux, etc.

Et avant de promouvoir une annonce de location Airbnb, cela suppose que vous ayez déjà fait tout le travail préparatoire nécessaire (ménage en profondeur, diverses réparations, décoration, photos professionnelles…).

2. Définir une stratégie de prix

Déterminer le prix optimal de la nuitée pour une location Airbnb est un travail constant.

En effet, pour trouver l’équilibre parfait entre rentabilité maximale de la location et taux d’occupation, vous devrez ajuster continuellement le prix des nuitées en fonction de la demande, de la saisonnalité, des événements exceptionnels.

Airbnb vous propose une fonctionnalité qui vous invite à laisser la main aux robots de la plateforme, qui ajusteront automatiquement le prix pour vous. Vous avez également d’autres outils comme PriceLabs qui font le travail avec des techniques de machine learning avancées.

3. Communiquer avec les voyageurs

Gérer une conciergerie Airbnb requiert que vous soyez réactif dans la communication avec les voyageurs, en leur apportant toutes les informations utiles de façon proactive et aussi en répondant rapidement à leurs questions, afin de les aider à vivre la meilleure expérience de séjour.

En effet la qualité de la communication est un critère important dans la notation des voyageurs. Raison pour laquelle il faut professionnaliser votre communication au maximum pour éviter des commentaires négatifs qui pourraient faire baisser votre taux d’occupation.

Pour bien opérer sur ce point, il est recommandé d’automatiser une partie des messages pour fluidifier l’expérience et apporter les informations les plus utiles à des moments précis. Par exemple, voici un programme de messages automatiques que vous pourriez mettre en place :

1. Message de remerciement dès que la réservation est confirmée
2. Message pour rappeler le début de la réservation 3 jours avant la date d’arrivée
3. Message pour transmettre les instructions d’accès au logement la veille du séjour
4. Message le lendemain de l’arrivée des voyageurs pour vérifier que tout se passe bien
5. Message la veille du départ pour communiquer les instructions de sortie
6. Dernier message le lendemain du départ pour remercier et inviter à laisser un avis positif.

Bien entendu si le voyageur pose des questions ou s’il répond à un de ces messages automatiques, à vous de répondre avec spontanéité sans essayer de faire des copier-coller d’anciennes réponses, au risque de donner la désagréable impression à vos voyageurs qu’ils parlent à un robot.

4. Manager les équipes opérationnelles

Pour que votre conciergerie Airbnb puisse opérer efficacement, vous aurez besoin d’être entouré d’équipes pour le ménage, la maintenance, l’accueil des voyageurs (lorsque l’arrivée autonome n’est pas en place), et aussi, la prospection des propriétaires pour continuer à développer votre parc.

Si tous ces services peuvent être externalisés, vous devrez tout de même les trouver, mettre des contrats en place, les former à vos méthodes, organiser leur travail et suivre les performances.

5. Délivrer des reportings aux propriétaires

Les propriétaires de biens en location courte durée veulent savoir combien de réservations leurs logements génèrent par mois, par trimestre, par an.

Ils voudront aussi savoir combien de revenus la location courte durée leur rapporte, comparé à ce qu’ils auraient gagné avec une location classique (longue durée) et comparé à d’autres logements équivalents.

La bonne nouvelle c’est que de nombreux outils existent sur le marché pour vous aider à générer ces rapports automatiquement.

Comment se rémunère une conciergerie Airbnb ?

Une conciergerie Airbnb se rémunère la plupart du temps en prélevant une commission de 15 à 40% du total des revenus générés par un logement.

Toutefois certaines conciergeries peuvent avoir des positionnements particuliers qui les conduisent à pratiquer une commission autour des 5% pour les plus basses, ou alors 50% pour les plus élevées.

Ceci étant une conciergerie Airbnb qui opte pour une commission trop faible (10% ou moins) pourra difficilement offrir tous les services attendus par les propriétaires tout en étant rentable.

Cela pourra signifier peut être plus de clients dans un premier temps, mais sur le long terme on observe généralement une perte élevée de clients, une fois que ceux-ci viennent à estimer que leur annonce performerait mieux et ils gagneraient plus s’ils ne passaient pas par vous.

À contrario pour les conciergeries Airbnb qui optent pour des commissions élevées (30% ou plus), l’enjeu est de capitaliser sur un petit nombre de logements très porteurs (fréquence de réservations élevée, prestations haut de gamme, etc), pour se dédier à offrir un service premium aussi bien aux voyageurs qu’aux propriétaires.

La fourchette idéale de commission pour une conciergerie Airbnb se situe vraisemblablement entre 15 et 25% des revenus générés par les locations, sachant par ailleurs que de plus en plus de conciergeries refacturent les frais de ménage, de maintenance, et autres aux propriétaires.

Étapes à suivre pour créer une conciergerie Airbnb

Ouvrir une conciergerie Airbnb requiert beaucoup d’énergie, de courage et de passion, comme demande la création de toute entreprise. Mais si vous êtes prêt à consacrer les efforts nécessaires pour vous distinguer de la masse, le retour sur investissement est garanti.

Voici 7 conseils pour créer un service de conciergerie Airbnb rentable et facile à gérer au quotidien.

1. Faites votre étude de marché

Pour créer votre conciergerie Airbnb il y a 2 données essentielles que vous devez comprendre avant de vous lancer :

a) Quelles sont les contraintes légales qui influencent un service de conciergerie ?

L’explosion des locations de meublés de tourisme a entrainé un enrichissement constant de la législation pour toujours mieux encadrer ce marché.

En plus des lois nationales comme la loi Airbnb 2021, il y a des cadres réglementaires qui peuvent varier d’une ville à une autre, et qui viennent aussi encadrer l’activité de conciergerie Airbnb.

Par ailleurs, vous devrez aussi choisir le bon code NAF ou code APE pour créer une conciergerie Airbnb.

Le code NAF (APE) 6820A « location de logements » est le plus approprié pour un service de conciergerie Airbnb. Mais il peut arriver, selon les statuts de l’entreprise et l’ensemble des services que vous souhaitez proposer, qu’un autre code NAF soit préféré.

b) Quelles sont les villes à cibler pour développer votre activité de conciergerie airbnb

La détermination de la zone d’activité de votre conciergerie, au moins au démarrage, est une étape cruciale pour la réussite de votre business.

En effet vous devez vous assurer de lancer votre activité sur un secteur où l’offre des locations saisonnières est dynamique, où les propriétaires sont prompts à se faire aider pour la gestion de leurs logements, où la législation en vigueur n’est pas trop contraignante, et où vous aurez les services nécessaires pour opérer (ménage, dépannage, logistique, etc).

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2. Éduquez-vous

Vous ne devriez pas avoir besoin d’un background académique spécifique pour créer une conciergerie Airbnb, bien que comme pour toute entreprise, des connaissances en comptabilité, gestion, marketing… sont toujours un plus.

Ceci étant il est essentiel que vous ayez une bonne compréhension du fonctionnement de l’industrie Airbnb et des défis que cela implique. De nombreux blogs et podcasts peuvent vous aider dans ce sens.

En parallèle vous pouvez également suivre une formation pour la gestion d’une conciergerie Airbnb. Le certificat obtenu pourra vous aider à prouver votre expertise aux propriétaires.

3. Choisissez le nom de votre conciergerie

Le nom de votre conciergrie Airbnb sera votre identité professionnelle pour de nombreuses années.

Par conséquent assurez-vous de choisir un nom unique, mémorable et si possible, qui permette déjà à votre conciergerie de se démarquer de la concurrence par la promesse de qualité qu’il sous-tend.

Bien entendu, votre nom de marque devra être facile à lire et à prononcer par les clients et surtout, vous devrez faire une vérification INPI pour d’abord vous assurer que le nom de marque choisi est toujours disponible et si tel est le cas, vous empresser de le déposer.

Aussi, songez à réserver un nom de domaine pour le futur site internet de votre conciergerie airbnb, ainsi que pour vos réseaux sociaux (Facebook, Linkedin, YouTube, etc.).

4. Créez votre entreprise

Une fois le nom de votre conciergerie Airbnb trouvé, vous devez à présent enregistrer votre structure pour en faire une entité légale.

Tout d’abord il faut choisir la forme d’entreprise la plus adaptée à vos besoins (EURL, SAS, SARL, etc). Selon la forme d’entreprise choisie, vous aurez à faire face à des contraintes administratives plus ou moins lourdes.

Si vous êtes tout seul et partez de zéro (pas encore de logement en vue), il est conseillé de démarrer en tant qu’auto-entrepreneur, pour avoir le moins de paperasse à gérer et surtout le moins d’impôts à payer.

Si par contre vous avez des associés ou estimez que votre conciergerie Airbnb aura rapidement une certaine envergure, vous pouvez alors opter pour des formes d’entreprise telles que la SARL, SAS, ou même une SCI.

Une fois que ce choix est fait, il ne vous reste plus qu’à effectuer les formalités de création de l’entreprise.

5. Construisez votre stratégie de gestion locative

Comme pour toute autre entreprise, vous devez déterminer à ce stade comment votre conciergerie Airbnb opérera au quotidien.

Il est donc question de définir un plan opérationnel qui va vous permettre de mettre en place les bonnes solutions sur tous les points critiques de votre activité.

Pour ce faire, voici quelques questions essentielles auxquelles vous devrez apporter les meilleures réponses possibles :

• Quels plateformes, logiciels et outils utiliser pour promouvoir les annonces et piloter toutes les tâches afférentes ?
• Comment allez vous gérer la communication avec les voyageurs, surtout leurs plaintes ?
• Comment se fera l’entretien ménager et la maintenance des logements ? Le ferez-vous vous-même au moins pour un début ? Ou allez-vous confier l’entretien des logements Airbnb à un prestataire spécialisé ?
• Comptez-vous effectuer les check-in vous-même, le confier à un prestataire ou alors opter pour l’arrivée autonome sur tous vos logements ?
• Comment allez-vous trouver de nouveaux clients pour booster votre taux d’occupation sans dépendre de l’algorithme des plateformes de réservation ?
• Quelle commission allez-vous facturer aux propriétaires pour vos services ?
• À quelle fréquence allez-vous effectuer les contrôles et entretiens en profondeur des logements ?

6. Développez votre parc de logements

Pour faire vivre une conciergerie Airbnb, vous avez besoin avant toute chose, que des investisseurs vous confient des logements à gérer.

Dès que votre conciergerie est créée, la priorité absolue est de vous faire connaître auprès des propriétaires et de les convaincre qu’en vous confiant leurs meublés de tourisme, ils auront un beau retour sur investissement.

Il existe plusieurs façons efficaces pour trouver des propriétaires immobiliers qui ont besoin d’une conciergerie pour automatiser la gestion locative :

a) Trouvez des clients sur internet

Commencez par créer un site internet qui mette en avant ce que propose votre conciergerie et comment vos services répondent précisément aux attentes des loueurs.

Dans le même temps, assurez-vous d’optimiser votre site web pour le référencement naturel de telle sorte que les clients potentiels qui cherchent un service comme le vôtre puisse vous trouver facilement sur Google.

Aussi, n’oubliez pas de promouvoir votre service de conciergerie sur les principaux réseaux sociaux comme Facebook, Instagram, Twitter, Linkedin.

b) Parlez directement aux loueurs

Si vous séjournez vous-même dans des meublés de tourisme pour vos déplacements professionnels ou privés, profitez de la connexion créée avec vos hôtes pour parler de vos services et leur demander s’ils pourraient être intéressés.

Même s’ils ne sont pas eux mêmes intéressés sur le coup, ils pourraient le devenir plus tard ou alors en parler autour d’eux.

c) Activez votre réseau

Si vous avez une quelconque expérience professionnelle, il est très probable que parmi vos anciens collègues dont vous avez le contact direct ou alors avec qui vous êtes connectés sur Linkedin, il y en ait quelques uns qui possèdent des biens immobiliers et ce soient déjà posés la question de la location saisonnière.

N’hésitez pas à parler ouvertement de votre projet même par des publications régulières sur votre profil Linkedin, afin que les personnes dans votre réseau qui pourraient intéressées se manifestent.

d) Faites de la publicité

Mettez en place un plan de communication efficace pour vous faire connaître, sans que cela ne vous coûte forcément un bras.

Vous pouvez par exemple :

• Acheter des mots clés sur Google Ads : en vous positionnant sur le mot clé « conciergerie Airbnb + Nom de la ville« , vous êtes certain d’attirer une dizaine de leads par semaine pour un budget maximum de 10€ par jour.
• Cibler vos prospects sur Facebook, Google & YouTube : construisez des bannières et affinez votre ciblage pour que vos publicités soient diffusées à des personnes susceptibles d’être des investisseurs immobiliers

7. Privilégiez l’automatisation

Pour que votre conciergerie Airbnb puisse grandir sans limite, vous devrez toujours penser automatisation lorsque vous réfléchissez à des solutions pour gérer votre activité.

En effet, la gestion d’une conciergerie peut être extrêmement chronophage et pénible, surtout si vous essayez de tout faire vous même.

Et surtout sans automatisation, la croissance de votre conciergerie est de fait limitée au temps que vous pouvez lui consacrer chaque jour.

Pour oter tout frein à votre développement, vous devrez donc privilégier toutes les solutions qui permettent à votre conciergerie de fonctionner même quand vous n’êtes pas aux manettes.

Cela passe par des solutions de :

• promotion automatique (Google, Facebook)
• gestion automatisée des annonces sur toutes les plateformes de réservation (divers channel managers)
• arrivée autonome (serrures connectées, etc)
• optimisation dynamique du prix des nuitées (PriceLabs)
• ménage, fourniture du linge et des amenities (Kliner)
• Génération des rapports d’activité…

En résumé

Le parcours pour créer une conciergerie Airbnb et la faire fonctionner correctement peut en effrayer certains. Mais en suivant pas à pas les étapes décrites ci-dessus, vous augmenterez significativement vos chances de succès.

Et pour vous accompagner dans votre démarche, comptez sur Kliner pour la gestion du ménage, du linge et des kits d’accueil Airbnb, où que vous décidiez de vous lancer en France.