La rentabilité d’une activité de location saisonnière repose beaucoup sur le taux d’occupation des logements.

En effet, depuis la fin des restrictions drastiques de déplacement internationaux et nationaux liés à la pandémie du Covid-19, les gens ont recommencé à se déplacer à travers le monde à un rythme élevé, comme poussés par une envie de rattraper le temps perdu.

Si les destinations réputées pour leur attrait touristique reçoivent toujours autant de voyageurs, les hôtes Airbnb de quasiment toutes les villes du monde ont eux aussi leur part du gâteau, qu’il s’agisse de tourisme professionnel, occasionnel ou de loisirs.

Cependant, que vous soyez une conciergerie professionnelle ou particulière, pour gagner de l’argent avec la location saisonnière vous devez maintenir un bon taux de remplissage de votre planning de réservations.

Dans cet article nous vous donnons 10 conseils pour booster votre taux d’occupation Airbnb et ce, quelle que soit la saison.

Qu’est ce que le taux d’occupation Airbnb ?

Le taux d’occupation Airbnb représente la part de nuitées qui ont été réservées sur une période donnée, par rapport au nombre total de nuitées disponibles.

Si sur un mois donné des voyageurs ont passé en tout 20 nuitées dans votre logement (le cumul des différentes réservations), alors le taux d’occupation est de 20 (nuitées occupées) divisé par 30 (nombre de nuitées disponibles dans le mois), multiplié par 100 (pour obtenir un pourcentage). Ce qui donne (20/30) x 100 soit un taux d’occupation Airbnb de 66,6%.

Si vous gérez plusieurs logements, votre taux d’occupation Airbnb est la moyenne du taux d’occupation de chaque logement sur une période donnée.

N.B. Il ne faut pas confondre le taux d’occupation Airbnb avec le taux d’occupation hôtelier. Généralement les statistiques des hôtels considèrent le taux d’occupation comme le nombre de chambres occupées par rapport au nombre de chambres disponibles sur une certaine période.

Comment améliorer son taux d’occupation Airbnb ?

Une conciergerie Airbnb professionnelle (tout comme un particulier qui met sa résidence en location saisonnière) doit avoir une stratégie robuste pour maintenir un taux d’occupation élevé indépendamment des saisons.

Même si vos logements sont situés dans les villes les plus rentables pour la location Airbnb, il n’empêche que si vous n’avez pas les bonnes stratégies pour attirer les voyageurs, cela se ressentira sur votre taux d’occupation airbnb, avec des risques d’avoir des revenus irréguliers, ce qui rend difficile la prévision de votre retour sur investissement.

Alors comment booster le taux d’occupation moyen de votre activité de location saisonnière ?

1. Investissez dans des logements bien situés

Si la location saisonnière est votre activité principale, vous êtes donc dans la démarche de développer votre parc de logements.

Pour constituer votre parc, souvenez-vous que la localisation de chaque logement est le critère le plus important pour avoir un taux d’occupation élevé.

Avant de faire un investissement immobilier, vous devez étudier l’historique du marché Airbnb sur le secteur, les tendances récentes, le taux d’occupation airbnb moyen et tout autre critère que vous jugerez important comme pour tout achat immobilier.

Les mairies, qui collectent désormais les taxes de séjour auprès de plateformes de réservations (comme Airbnb, Booking.com, Abritel et bien d’autres), peuvent vous fournir des données à jour sur l’activité de location courte durée de la ville.

Bien que la localisation soit décisive, elle doit être appréciée en fonction d’autres facteurs qui vont influencer le retour sur investissement de votre activité, comme le prix moyen des nuitées.

2. Utilisez des photos professionnelles

C’est vrai, votre smartphone fait sans doute de très belles photos et vous pensez que vous pouvez vous en contenter pour la promotion de votre logement Airbnb.

Ce c’est une erreur de procéder ainsi, car l’usage de photos de qualité professionnelle fait une nette différence en termes de taux de conversion. En effet, les logements promus avec des photos professionnelles affichent un taux de conversion nettement supérieur à celui des logements utilisant des photos amateurs, à tarif de nuitée et prestations équivalentes.

Il est donc vivement conseillé d’investir dans les services d’un photographe professionnel, qui saura mettre en valeur votre logement en jouant notamment sur des effets de profondeur qui rendront vos pièces plus grandes qu’elles ne le sont vraiment.

Quel que soit le coût, l’efficacité des photos professionnelles est telle que vous aurez rapidement votre retour sur investissement, qui se traduira d’abord par un meilleur taux d’occupation.

3. Fixez correctement le prix des nuitées

Un des facteurs qui peut doper votre taux d’occupation airbnb, c’est d’avoir des prix compétitifs.

‘Prix compétitifs’ ne signifie pas pour autant ‘prix cassés’, l’objectif étant toujours d’assurer la rentabilité de votre activité de location saisonnière une fois que vous avez déduit les charges nécessaires à la réception de voyageurs : ménage, blanchisserie, électricité, eau, wifi, consommables, etc.

Ce qu’il y a de bien avec la location courte durée, c’est que vous pouvez ajuster vos tarifs d’une réservation à une autre, à votre guise.

Toutefois pour un début, si votre plateforme de réservation le permet, la meilleure approche est sans doute de laisser le prix s’ajuster automatiquement en fonction de la demande, en fixant juste un prix minimum que vous aurez évaluez en regardant des annonces à prestations équivalentes dans votre quartier.

À partir de là vous pourrez augmenter le prix de vos nuitées par palier de 20€ par exemple, en observant comment évolue votre taux d’occupation. Tant qu’il ne chute pas alors que le prix minimum continue d’augmenter, considérez que votre offre est toujours compétitive.

4. Faites le nécessaire pour devenir un Superhôte

Bien qu’il ne faille pas forcément être un Superhôte pour que votre activité de location saisonnière soit rentable, il n’empêche qu’avec ce statut vous attirez plus de clients et surtout, vous pouvez augmenter vos marges.

Pour devenir Superhôte Airbnb, vous devez :

• Avoir accueilli au moins 10 séjours ou alors 3 réservations totalisant plus de 100 nuits
• Avoir un taux de réponse aux demandes de réservation de minimum 90 %
• Avoir un taux d’annulation inférieur à 1 %
• Maintenir une note moyenne supérieure ou égale à 4,8

Une fois que vous devez Superhôte, Airbnb met beaucoup plus en avant vos offres de logements, ce qui impactera positivement le taux d’occupation de votre location.

5. Adaptez vos services à votre cible

L’une des façons les moins coûteuses d’améliorer son taux d’occupation airbnb, c’est en fidélisant les voyageurs en leur offrant un service personnalisé au delà de leurs attentes.

La première chose à faire c’est de définir le profil type des voyageurs que vous souhaitez attirer et le comparer à celui des clients que vous recevez vraiment.

S’agit-il d’une clientèle d’affaires ? Dans ce cas le fait de proposer une connexion Wifi en fibre optique ou 5G avec un service de petit-déjeuner devrait vous permettre de vous distinguer.

Si vous accueillez majoritairement des familles ? Peut-être vous pouvez organiser une salle de jeux (ou un coin d’une pièce) pour les enfants ou d’autres équipements high tech de divertissement.

Pour les voyageurs internationaux, leur donner la possibilité de faire une arrivée anticipée ou d’avoir un départ tardif est une attention qu’ils apprécieront toujours, car elle leur permet d’être flexible face aux contraintes des voyages en avion.

6. Obtenez des bonnes notes des voyageurs

Si vous appliquez efficacement le point précédent, vous devriez logiquement être en position de recevoir des bonnes notes de vos voyageurs.

Cependant la qualité du ménage dans les locations Airbnb est un facteur clé dans l’appréciation globale du séjour. Assurez-vous d’avoir un service de ménage efficace qui garantisse le meilleur confort à chaque réservation.

À la fin de chaque séjour, n’hésitez pas à demander aux clients si leur séjour s’est bien déroulé, et profiter pour les inviter à vous laisser une note sur la plateforme de réservation.

En règle générale les voyageurs qui ont été satisfaits de leur séjour n’hésiteront pas à prendre quelques minutes pour donner leur feedback.

7. Impliquez-vous

Si vous voulez vraiment développer votre activité de location saisonnière, vous ne pouvez pas vous contenter de publier une annonce et de répondre aux demandes de réservation.

Bien que ce soit un minimum qui permette déjà d’avoir une activité dynamique, en tant que propriétaire ou conciergerie vous devez faire tous vos efforts pour que vos clients connaissent toujours un séjour mémorable.

Une fois vos services en place pour recevoir des voyageurs, vous devez vous rendre disponible pour leur demander – pendant que leur réservation court toujours -, si leur séjour se passe bien et s’il y a quelque chose que vous pourriez faire en plus pour agrémenter leur passage.

8. Gardez le contact avec les voyageurs que vous avez hébergés

Ce n’est pas parce que leur séjour est terminé que vous devez jeter aux oubliettes l’ensemble de vos clients.

Un bon hôte sait que les voyageurs qui gardent un excellent souvenir de leur séjour ont tendance à revenir régulièrement et à inviter d’autres personnes à essayer le logement qui les a séduit.

Vous pourriez simplement prévoir d’envoyer un message annuel ou semestriel pour prendre de leurs nouvelles ou leur souhaiter des voeux à l’occasion des fêtes de fin d’année par exemple ou de tout autre événement personnel dont vous auriez eu connaissance.

Ou alors vous pouvez envoyer chaque année une carte de remerciement à l’ensemble des voyageurs qui ont séjourné chez vous l’année écoulée. Ils se sentiront spéciaux et apprécieront l’importance que vous leur donnez.

C’est pourquoi vous devriez donc consacrer autant d’efforts à fidéliser les voyageurs qui apprécient déjà votre logement qu’à acquérir de nouveaux clients. C’est bien moins coûteux et bien plus efficace pour maintenir un taux d’occupation airbnb élevé.

9. Rentabilisez aussi les basses saisons

Sauf à avoir une clientèle professionnelle longue durée sécurisée sur l’année, votre activité de location saisonnière connaîtra certainement des phases creuses où le taux d’occupation est significativement plus bas comparé au reste de l’année.

La première chose à faire c’est de limiter la chute du taux d’occupation airbnb autant que possible. Pour cela vous pouvez par exemple baisser le prix minimum que vous avez fixé pour la location de votre logement.

En parallèle, la période creuse doit être l’occasion pour vous de réinvestir dans l’amélioration du confort de vos voyageurs.

Vous pouvez par exemple profiter pour refaire la peinture si nécessaire, changer le matériel qui a fait son temps, faire le ménage en profondeur ou revoir la déco.

Si vous allez jusque-là, n’oubliez pas de faire de nouvelles photos de votre logement et de les mettre en avant sur votre annonce. Nul doute que le nombre de réservations repartira en flèche vers le haut.

10. Entourez-vous d’une bonne équipe

Le dernier point à surveiller pour améliorer le taux d’occupation airbnb de votre location saisonnière, c’est l’équipe qui vous accompagne.

En effet, la gestion d’une location Airbnb implique une multitude de points de tension : le ménage (point le plus crucial), le check-in, le confort, le check-out, la gestion des clés, etc.

Pour être efficace, surtout si vous gérez plusieurs logements, il est essentiel de trouver une équipe de confiance qui pourra s’occuper du ménage, vous laissant ainsi l’esprit libre pour vous dévouer à l’ensemble des autres points évoqués ci-haut.

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