Comment louer sans gagner 3 fois le loyer (Astuces)
Essayer de louer sans gagner 3 fois le loyer est le défi quotidien de milliers de personnes à travers la France, surtout dans les grandes villes où le prix de la location au mètre carré ne cesse de monter.
En réalité le besoin de louer sans gagner 3 fois le loyer n’est qu’un obstacle parmi d’autres, le problème de fond étant la combinaison de trois phénomènes :
- La loi qui protège plus les locataires que les propriétaires (c’est en tout cas perçu ainsi par ces derniers)
- Le loyer moyen dans une ville donnée qui augmente plus vite que le niveau de rémunération moyen
- Les compagnies d’assurance qui attisent la peur des propriétaires pour mieux faire leur chiffre d’affaires
En effet, un loyer élevé signifie théoriquement plus de marge pour le bailleur, sous réserve qu’il reçoive 100% de ses loyers en temps et en heure. Or en parallèle le cadre législatif (trêve hivernale, longueur des procédures pour sortir un mauvais payeur, etc.) ne l’incite pas à louer au premier venu, situation dont profite les assureurs, avec des campagnes de communication autour du risque d’impayé de loyers comme si c’était un phénomène de société.
En conséquence, à côté de ceux qui se demandent comment louer un appartement avec un petit salaire, de nombreuses autres conditions sont devenues des freins à la location.
Dans cet article, nous vous donnons 4 astuces pour réussir à louer malgré vos handicaps.
Quels sont les freins à la location d’un logement ?
Dans ce contexte de défiance propre à la France, les bailleurs multiplient les critères éliminatoires dans leur processus de sélection de dossier, et ce qu’il s’agisse d’un bail loué par un particulier ou par une agence immobilière.
Ci-dessous une liste non exhaustive de critères éliminatoires constatés :
- Gagner moins de 3 fois le montant du loyer (à l’euro près)
- Ne pas avoir un CDI
- Être un travail étranger, quel que soit le type de contrat
- Être auto-entrepreneur
- Être chef d’une entreprise (encore plus si le bilan ne présente pas de bénéfice sur la dernière année)
- Avoir des enfants en bas âge
- Appartenir à une certaine communauté ou race (gens du voyage, avoir la peau noire, etc)
- Être en période d’essai
Si vous avez le malheur de cumuler plusieurs de ces critères, autant dire que vous n’êtes pas prêt de signer un bail. Ce qui en fait une situation d’autant plus grave que les propriétaires ou agences immobilières qui puisent dans cette liste pour alimenter leur processus de sélection, sont souvent hors la loi.
Qu’est ce qu’un propriétaire a le droit de vous demander pour un dossier de location ?
La loi indique précisément les 4 types de documents qu’un propriétaire est en droit de demander aux candidats à une location.
1. Une pièce d’identité
Un propriétaire a le droit de vous demander une pièce d’identité en cours de validité. Celle-ci peut être :
- Une carte d’identité française ou étrangère (avec photo)
- Un passeport français ou étranger (avec photo)
- Un permis de conduire français ou étranger (avec photo)
- Une carte de résident (carte de dix ans)
- Une carte de séjour temporaire
- Une carte de ressortissant d’un État membre de l’Union Européenne (ou de l’EEE)
2. Un justificatif de domicile
Vous pouvez fournir tout justificatif usuel en la matière : quittances de loyer, attestation d’hébergement, facture d’électricité de moins de 3 mois, etc.
3. Vos justificatifs de situation professionnelle
Vous devez fournir toute pièce récente qui atteste de votre activité professionnelle : carte d’étudiant, contrat de travail ou de stage, carte professionnelle, extrait K-bis, etc.
4. Vos justificatifs de ressources
En termes de document à fournir, le propriétaire peut exiger que vous produisiez un ou plusieurs documents justifiant de vos ressources : 3 derniers bulletins de salaires, 2 derniers bilans comptables, attestation de ressources signée d’un expert-comptable, avis d’imposition…
Pour ce qui est du niveau de ressources exigible, de nombreuses pratiques normalisées comme le fait de demander des revenus 3 fois supérieurs au montant du loyer, ne relèvent en réalité pas de la loi.
Oui, aucune loi n’encadre le ratio entre niveau de revenus et montant du loyer exigible par un propriétaire. Il s’agit simplement d’une pratique convenue entre propriétaires et agences pour se rassurer sur la capacité du locataire à payer ses loyers.
Au regard du droit au logement, un locataire qui se verrait refuser un dossier de location au motif que ses ressources sont inférieures à 3 fois le montant du loyer, serait en droit de saisir la justice pour raison discriminatoire.
Mais en pratique c’est une autre histoire, la loi continuant à ne pas encadrer cette pratique du ratio revenus/loyer, sans doute considérant que d’autres dispositifs permettent aujourd’hui à tout candidat à une location, de garantir son dossier aux yeux du propriétaire.
Quatre astuces pour louer sans gagner 3 fois le loyer
Si vous cherchez à louer sans gagner 3 fois le loyer visé, vous pouvez essayer une de ces 4 options.
1. Apporter un solide garant
Une personne qui justifie de revenus mensuels supérieurs à 3 fois le montant du loyer ou d’un certain patrimoine peut se porter caution pour vous, qu’il s’agisse d’une caution simple, d’une caution multiple ou d’une caution solidaire.
Votre garant ne doit par ailleurs pas nécessairement être un membre de votre famille. Il peut s’agir d’un tiers simplement disposé à vous cautionner.
2. Demander une caution bancaire
La caution bancaire est une option très peu utilisée par les locataires et qui pourtant permet de passer l’obstacle du ratio revenus/loyer.
En effet le mécanisme consiste à verser sur un compte bloqué plusieurs mois de loyers à l’avance (à négocier selon les banques), contre quoi la banque accepte de se porter caution pour le locataire, s’engageant ainsi à exécuter les obligations dudit locataire au cas où ce dernier venait à faillir.
En cas d’impayés du locataire, le propriétaire pourra alors se tourner vers la banque pour demander le paiement, celui-ci qui sera prélevé sur le compte bloqué.
3. Obtenir une garantie Visale
La garantie Visale est un mécanisme mis en place par Action Logement, qui se porte garant gratuitement pour couvrir vos loyers impayés ainsi que les dégradations locatives.
Pour pouvoir bénéficier de cette garantie, vous devez remplir au moins une de ce conditions :
- Avoir entre 18 et 30 ans
- Avoir plus de 30 ans ET être salarié(e) :
- Soit en contrat depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé)
- Soit qui gagne maximum 1 500€ nets par mois
- Soit en mobilité professionnelle
- Soit en possession d’une promesse d’embauche de moins de 3 mois
- Être éligible au bail mobilité
- Être logé par un organisme d’intermédiation locative
4. Payer 6 à 12 mois de loyer en avance
Si vous ne pouvez bénéficier d’aucune des solutions ci-dessus, une autre carte à jouer est simplement de faire votre mieux pour rassurer le propriétaire.
Déjà, vous pourrez difficilement louer en passant par une agence immobilière.
Vous devrez donc viser les annonces d’appartements à louer proposées uniquement par les particuliers.
À partir de là, préparez un dossier solide avec ces éléments :
- Fournissez les justificatifs légaux attendus d’un candidat à un bail (décrits ci-dessus)
- Envoyez une lettre de motivation expliquant qui vous êtes, et votre sérieux
- Si vous pouvez, fournissez une lettre de recommandation de votre précédent bailleur qui atteste que vous êtes un bon payeur
- Si vous voulez maximiser vos chances, proposez au propriétaire de payer les loyers de façon trimestrielle ou semestrielle et pourquoi pas annuelle, si vous pouvez.
