Si en tant que particulier vous mettez des logements à louer sur la plateforme Airbnb, qu’il s’agisse de votre résidence principale, de votre résidence secondaire ou des biens dédiés à une activité de meublé de tourisme, les gains générés via Airbnb sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Dans notre guide ‘Imposition Airbnb‘, nous vous disons :

• Quels sont les différents régimes fiscaux que vous pouvez utiliser pour déclarer vos revenus Airbnb aux impôts
• Comment vos revenus locatifs Airbnb sont imposés
• Quel est le taux d’imposition des revenus Airbnb selon le chiffre d’affaires réalisé
• Comment remplir votre déclaration de revenus pour ne pas induire en erreur votre administration fiscale

Quelle imposition sur les revenus locatifs saisonniers ?

Les logements loués sur les plateformes comme Airbnb, Booking, Tripadvisor et autres concurrents sont considérés par l’administration fiscale comme des meublés, puisqu’ils doivent être immédiatement exploitables pour une location saisonnière.

À ce titre, les revenus générés par votre activité de location Airbnb sont comptés comme des bénéfices industriels et commerciaux, et non comme des revenus fonciers.

Par conséquent, vous devez déclarer aux services des impôts toutes les sommes perçues au titre de vos locations durant l’année fiscale correspondante.

Si il y a quelques années de nombreux hôtes (particuliers) pouvaient ne pas déclarer leurs revenus Airbnb sans être inquiétés par les impôts, la donne a changé depuis que les plateformes de réservation ont dû se conformer pour transmettre automatiquement les revenus générés par chaque hôte à l’administration fiscale.

Lors de la déclaration de vos revenus Airbnb, plusieurs scénarios de fiscalité seront possibles, en fonction de vos gains.

1. Si vos revenus n’excèdent pas 760 euros pour la location d’une partie de votre résidence principale

Lorsque vous mettez en location Airbnb une partie de votre résidence principale et que les revenus générés sur une année n’excèdent pas 760€, vos recettes ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu.

Dans ce cas, vous pouvez simplement ne pas déclarer vos revenus Airbnb aux impôts, sans risquer un redressement financier en cas de contrôle fiscal.

Il est important de noter que cette exonération s’applique si et seulement si les deux conditions indiquées ci-dessous sont réunies :

1. Vous louez une partie de votre résidence principale (donc une chambre d’hôte)
2. Vos revenus Airbnb ne dépassent pas 760€ TTC

2. Si vos revenus locatifs Airbnb ne dépassent pas 23 000 euros ou sont inférieurs au total de vos revenus principaux

Lorsqu’en tant que particulier vous mettez un ou plusieurs logements meublés en location courte durée, vous devenez de fait un loueur en meublé non professionnel (LMNP) lorsqu’au moins l’une des deux conditions ci-dessous est remplie :

• les recettes annuelles tirées de vos locations Airbnb ne dépassent pas 23 000€ ;
• les recettes annuelles tirées de vos locations Airbnb sont inférieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements, salaires, pensions et rentes.

Le principal avantage de ce statut c’est qu’il vous donne la possibilité de choisir entre deux régimes d’imposition, à savoir le régime micro-BIC ou le régime réel.

Charge à vous de faire vos simulations avant de choisir le régime d’imposition qui vous sera le plus favorable.

3. Si vos revenus Airbnb dépassent 23 000 euros par an ou sont supérieurs au total de vos revenus principaux

Vous obtenez le statut de loueur meublé professionnel si les conditions ci-dessous sont cumulativement remplies :

• les recettes annuelles tirées de vos locations Airbnb sont supérieures à 23 000€ ;
• les recettes annuelles tirées de vos locations Airbnb sont supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements, salaires, pensions et rentes.

Si l’une des deux conditions n’est pas remplie, vous êtes toujours considéré comme un loueur meublé non professionnel.

En tant que loueur meublé professionnel, vous pouvez choisir parmi 3 régimes fiscaux pour déclarer vos revenus Airbnb aux impôts :

• Si vous optez pour l’imposition sur le revenu, vous devrez déclarer les revenus de location dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• Si vous optez pour l’imposition sur les sociétés, vous devrez déclarer vos revenus locatifs Airbnb sur le formulaire Cerfa n°2065-SD ;
• Dans le cas où le chiffre d’affaires de votre activité de location ne dépasse pas le montant de 176 000€ pour les meublés classés et 72 600€ pour les meublés non classés, vous dépendrez de fait du régime de la micro-entreprise.

L’autre avantage à être loueur meublé professionnel c’est que du fait que l’activité soit soumise au régime réel d’imposition (sauf pour la micro-entreprise), vous pouvez déduire de nombreuses charges d’exploitation du résultat fiscal.

Ci-dessous une liste exhaustive des charges qui peuvent être déduites du loyer perçu (vous ne déclarez comme revenus que la différence) :

• Frais d’établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment)
• Frais d’entretien et de réparation (frais de ménage Airbnb, etc)
• Impôts locaux (taxe foncière, CFE, etc.)
• Frais de gestion (frais de service Airbnb, etc.)
• Intérêts d’emprunt
• Amortissement du coût du matériel, du bien immobilier acheté et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an)
• Les provisions pour charges
• Les charges de personnel
• Les primes d’assurances

Quel régime fiscal choisir pour déclarer ses revenus Airbnb aux impôts ?

Les bénéfices imposables de votre activité de location meublée peuvent se calculer de 3 façons, selon le régime fiscal choisi.

Au plus tard le 1er février de chaque année vous pouvez décider en fonction du montant de vos revenus ou de votre stratégie fiscale, d’opter pour un régime supérieur à celui qui vous est appliqué de plein droit .

Pour votre première année d’activité, cette option peut être exercée jusqu’à la date de dépôt de votre première déclaration de revenus.

Pour pouvoir choisir le régime d’imposition le plus avantageux, voici tout ce que vous devez savoir sur chacune des 3 options.

1. Le régime Micro-BIC

De manière générale, vous relevez de plein droit du régime micro-BIC si vos revenus Airbnb sont inférieurs à 72 600 euros (Hors taxes).

Ce palier est poussé à 176 200 € (HT) pour les locations saisonnières de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme classés.

Le régime d’imposition micro-BIC vous permet de bénéficier automatiquement d’un abattement de 50 % pour couvrir les frais et diverses charges engagés pour la mise en location de vos logements.

Cela signifie que si vous déclarez un montant de 1 000€ en revenus locatifs perçus, l’administration fiscale retiendra 50% de ce montant, soit 500€ comme base de calcul de votre impôt.

Quand le régime micro-BIC est le plus avantageux ?

Cette option est avantageuse lorsque le total des charges de votre activité de location meublée ne représente pas plus de 50% de votre chiffre d’affaires.

Dans l’exemple précédent, si vous avez gagnez 1 000€ en revenus locatifs et que vous avez moins de 500€ de charges, alors le régime micro-BIC est avantageux.

2. Le régime réel simplifié

Le régime réel simplifié s’applique de plein droit si vos revenus Airbnb sont supérieurs à 72 600 euros (HT) et n’excèdent pas 247 000 euros (HT).

Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, vos revenus doivent être compris entre 176 200€ et 818 000€ hors taxes.

Lorsque le régime réel simplifié vous est appliqué, cela signifie que votre impôt est déterminé à partir du bénéfice brut de votre activité. Vous pourrez donc déduire les charges directement engagées dans la mise en œuvre de votre activité.

Avec ce régime vient des obligations comptables supplémentaires, même si les entreprises individuelles ont le droit de dresser une comptabilité dite « super-simplifiée ».

Pourquoi choisir le régime réel simplifié ?

Il devient avantageux d’opter pour le régime réel simplifié lorsque le bénéfice de votre activité de location de meublé ne représente pas plus de 50% de votre chiffre d’affaires.

En d’autres termes si vos charges représentent plus de 50% de vos revenus locatifs, le régime réel simplifié permettra de baisser le montant retenu pour le calcul de vos impôts.

3. Le régime réel normal

Ce régime d’imposition s’applique de plein droit si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 247 000€ HT. Ce seuil étant porté à 818 000€ pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

L’avantage du régime réel normal est que vous êtes taxé sur le bénéfice net de votre activité. Cela signifie que vous pouvez déduire toutes les charges engagées, y compris l’amortissement des immobilisations, des charges fiscales, etc. Tant qu’elles sont justifiables, la liste des dépenses déductibles est quasi infinie.

L’obligation une fois que vous basculez sur le régime réel normal c’est la tenue rigoureuse d’une comptabilité d’entreprise.

Pourquoi choisir le régime réel normal ?

Le régime réel normal est très avantageux pour les loueurs qui démarrent leur activité, puisque c’est généralement la phase où il y a le plus d’investissements et donc de dépenses.

Ce régime fiscal permet par ailleurs à ceux qui sont soumis à l’impôt sur le revenu d’adhérer à une association agréée pour jouir d’une fiscalité plus douce.

Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs Airbnb ?

Lorsque vous faites de la location saisonnière, vos revenus sont soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Ce qui signifie que même si vous êtes non imposable, vous devrez à minima payer les prélèvements sociaux (taux de 17,2%).

Comme vu ci-dessus, le calcul de votre impôt dépendra du régime d’imposition que vous avez choisi ou alors qui s’impose à vous.

Calcul de l’impôt pour le régime micro-BIC

Ce cas de figure s’appliquera pour l’immense majorité des hôtes Airbnb qui louent leur résidence principale de temps à autre sur la plateforme.

Une fois la base du calcul de leur impôt obtenue, ils seront taxés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, sachant qu’il faudra cumuler les revenus locatifs et les autres revenus (traitements, salaires, etc.) pour déterminer le taux d’imposition qui s’applique.

Exemple

Mr Pierre Paul-Jacques a fait de la location meublée en 2021 et a perçu 10 000€ en revenus Airbnb. Il a par ailleurs touché 40 000€ en salaires.

Sa tranche d’imposition est donc de 30%. Son impôt sera calculé comme suit :

1. Assiette de calcul des revenus locatifs (déduction de l’abattement de 50%) : 10 000 x 50% = 5 000€
2. Prélèvements sociaux : 5 000€ x 17,2% = 860€
3. Impôt sur les revenus locatifs : 5 000€ x 30% = 1 500€

Suite à sa déclaration de revenus de 2022, les revenus perçus de la location Airbnb de Mr Pierre Paul-Jacques feront naître un impôt à payer de 1 500€ + 860€, soit un montant total de 2 360€.

Dans quelle case déclarer les revenus de location Airbnb ?

Si vous êtes sous le régime micro-BIC :

• Vous n’avez pas à remplir la déclaration n°2031 pour l’impôt sur le revenu-BIC
• Vous devez déclarer vos revenus locatifs sur le formulaire de déclaration complémentaire des revenus n°2042 C PRO, professions non salariées, dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime micro-BIC »
• En règle générale vos revenus Airbnb doivent être portés dans la case 5ND (déclarant 1), la case 5OD (déclarant 2) ou 5PG
• Si les revenus proviennent de meublés de tourisme classés ou de chambres d’hôtes, vos revenus Airbnb doivent être portés dans les cases 5NG, 5OG ou 5PG.

Si vous êtes sous le régime réel simplifié :

• Vous devez souscrire au plus tard le 2ème jour ouvré après le 1er mai une déclaration n°2031 Impôt sur le revenu-BIC
• Vous devez compléter le cadre E de l’annexe n°2031 ter
• Il faudra ensuite reporter le résultat sur votre déclaration complémentaire des revenus n°2042 C PRO dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel »

Si vous êtes sous le régime réel normal :

• Vous devez souscrire au plus tard le 2ème jour ouvré après le 1er mai une déclaration n°2031 Impôt sur le revenu-BIC
• Vous devez compléter le cadre H de l’annexe n°2031 bis
• Il faudra ensuite reporter le résultat sur votre déclaration complémentaire des revenus n°2042 C PRO dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel »

Questions généralement posées sur la fiscalité Airbnb

Quelle est la différence entre une chambre d’hôte et un meublé de tourisme ?

Il est important de connaître la différence entre la chambre d’hôte et un meublé de tourisme car les règles d’application du régime fiscal pour le calcul de votre impôt en dépendent.

La principale différence entre la chambre d’hôte et le meublé de tourisme est que pour la chambre d’hôte, le propriétaire vit dans le logement dont il loue une partie, alors que le meublé de tourisme est 100% dédié à la location, l’intégralité du logement étant mis à disposition du locataire.

Quelles formalités sont nécessaires pour faire de la location saisonnière ?

Toute personne qui souhaite mettre en location une ou plusieurs chambres d’hôtes doit au préalable faire la déclaration auprès de la mairie de la commune du lieu du logement concerné pour obtenir un numéro de déclaration. La procédure pour le faire varie selon les communes.

En l’absence de déclaration, le contrevenant s’expose à une contravention de 3ème classe (amende forfaitaire de 68€).

Par ailleurs les loueurs en meublé non professionnels doivent également s’inscrire au répertoire Sirene auprès du greffe du tribunal de commerce rattaché à la commune où le bien est loué ou alors à la résidence principale du loueur s’il gère plusieurs biens.

De même, chaque nouveau bien mis en location Airbnb doit faire l’objet d’une formalité de ‘déclaration d’ouverture d’un nouvel établissement’ toujours auprès du greffe.

Ces formalités sont gratuites et n’entrainent pas d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Toutefois le numéro d’identification au répertoire Sirene délivré (n° SIRET) devra être reporté sur la déclaration de revenus complémentaires n° 2042 C PRO.

Quel est le service des impôts compétent pour mon activité de loueur en meublé ?

Si vous êtes à l’impôt sur le revenu, le service gestionnaire de vos impôts est celui dont dépend votre domicile et en cas de déclarations professionnelles c’est le service des impôts de la commune du logement qui prime.

Pour les loueurs qui disposent de plusieurs meublés situés dans le ressort de différents services d’impôts, vos déclarations pourront être gérées :

• soit au service des impôts de votre résidence principale
• soit au service des impôts de la commune du logement qui vous produit les revenus les plus importants

Un loueur en meublé professionnel est-il inscrit au registre du commerce et des sociétés ?

Non, un loueur meublé professionnel n’est pas obligé d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Doit-on facturer la TVA lorsqu’on fait de la location meublée ?

La location Airbnb (sans prestation de service) par un loueur meublé non professionnel ou professionnel n’est pas soumise à la TVA.

Comment déclarer les revenus des Expériences Airbnb aux impôts ?

Lorsque vous organisez une Expérience Airbnb, ce service correspond à une prestation de services rémunérée, ce qui signifie que les revenus qui en découlent doivent être déclarés aux impôts.

Selon le type d’Expérience Airbnb que vous proposez, les revenus générés pourront correspondre soit à des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit à des Bénéfices Non Commerciaux (BNC).

Pour savoir à quelle catégorie vos revenus d’Expérience Airbnb appartiennent, sachez qu’en général 3 catégories d’activités sont regroupées dans les BIC :

• l’achat-vente
• la fourniture de logement et de nourriture
• les prestations de services commerciales et artisanales

Tandis que les catégories rattachées aux BNC sont :

• profession libérale
• officier
• toute autre activité pas encore citée

De façon pratique, se rattachent aux BIC toutes les activités qui impliquent une cession de matériel (agents immobiliers, marchandes de biens, etc) alors que les activités qui se manifestent par la démonstration ou la transmission d’un savoir (experts comptables, architectes, médecins, artistes…) relèvent généralement des BNC.

Une fois votre activité identifiée, vous pourrez déclarer vos revenus Airbnb comme pour les locations meublées non professionnelles, c’est à dire en choisissant votre régime d’imposition entre le régime micro-BIC et le régime réel, dans les mêmes conditions que celles décrites plus haut dans cet article.

Dois-je déclaré mes revenus Airbnb si je ne réside pas en France mais je loue un meublé de tourisme situé en France ?

Oui, à partir du moment où vous générez des revenus sur le territoire français (Métropole & outre-mer) vous êtes obligé de déclarer vos revenus Airbnb. Cette obligation prévaut que vous soyez de nationalité française ou non et que vous habitiez ou pas en France.

Dois-je déclaré mes revenus Airbnb si je réside en France mais je loue un meublé de tourisme situé à l’étranger ?

Tout résident français domicilié fiscalement en France, est tenu de déclarer la totalité de ses revenus aux impôts en France, y compris les revenus de source étrangère.

Toutefois la déclaration de ses revenus n’entraine pas obligatoirement l’imposition de ces revenus en France, notamment dans le cas où le pays étranger où vous percevez vos revenus a conclu une convention fiscale particulière avec la France.

Si vous avez des revenus Airbnb de meublés de tourisme situés à l’étranger, il convient donc de toujours vérifier si vous êtes concerné par une convention fiscale internationale.

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