La croissance exponentielle de l’activité de location saisonnière en France a non seulement bouleversé l’industrie hôtelière, mais aussi les équilibres de certaines villes, conduisant les autorités nationales et locales à prendre de plus en plus de mesures pour en limiter les effets négatifs.

La nouvelle loi Airbnb 2021 dite Loi Azur est la dernière réglementation mise en vigueur au niveau national en France, qui encadre encore plus l’activité de location de meublé de tourisme.

Dans cet article nous décryptons :

• Les conséquences négatives de la location saisonnière dans certaines villes
• Les principales mesures de la Loi Elan de 2018 pour les loueurs de meublé de tourisme
• Les nouvelles règles fixées par la loi Elan (loi Airbnb 2021)
• Quelques astuces pour louer toute l’année en respectant la loi

Comment la location saisonnière peut nuire au développement des villes et des résidents ?

En règle générale les grandes évolutions économiques s’accompagnent toujours de bouleversements sociétaux que même les observateurs les plus avertis n’auraient pu anticiper.

C’était déjà le cas avec l’ubérisation de l’économie, c’est à dire ce nouveau modèle économique porté par l’émergence de la société Uber, qui a créé de nouvelles opportunités et de nouveaux défis aussi bien pour les personnes que pour les États.

L’essor de Airbnb et le boom de la location saisonnière (avec la multiplication des plateformes de réservation concurrentes telles que Booking, Abritel, PAP Vacances, etc.) ont à leur tour apporté une série de bouleversements dans les sociétés, au point de justifier la mise en place de lois restrictives.

Ci-dessous quelques-uns des principaux problèmes que l’activité massive de location de meublés de tourisme a pu causer dans des communes.

1. Pénurie des logements locatifs & hausse des loyers

La location saisonnière a cette particularité qu’elle permet à des propriétaires de louer leur logement tout juste quelques nuits par mois, tout en gagnant autant sinon plus que ce que leur rapporterait un loyer en bail classique.

Dans les villes les plus attractives pour la location Airbnb, cette aubaine conduit de nombreux propriétaires à transformer leur résidence principale ou résidence secondaire en meublé de tourisme, quand d’autres vont jusqu’à racheter des immeubles entiers pour ne faire que du meublé de tourisme.

Or lorsque l’offre de logements pour de la location classique se raréfie, cela crée une situation où l’offre est nettement inférieure à la demande, ce qui entraine une flambée des prix des loyers.

2. Hausse des prix de l’immobilier

La forte rentabilité de la location de meublé de tourisme conduit les propriétaires à investir dans la pierre en achetant autant de biens immobiliers qu’ils peuvent.

Ce phénomène est encore amplifié par certaines grosses conciergeries professionnelles qui se constituent des parcs en propre de plusieurs centaines de logements.

La conséquence évidente dans certaines villes très attractives c’est l’explosion de la demande de biens immobiliers, ce qui conduit inlassablement à une hausse accélérée des cours de l’immobilier, même dans des petites communes loin des métropoles, ce qui bouleverse complètement les logiques de marché.

3. Exode rural et urbain

La combinaison des deux points précédents est la cause principale de l’exode rural et urbain qu’on peut observer dans certaines régions.

En effet lorsque les gens ne peuvent plus se payer un loyer et que les mêmes ne peuvent plus acheter leur résidence principale, ils n’ont d’autres choix que de se déplacer vers des régions plus favorables.

Ce qui est particulier avec la location de meublés de tourisme c’est qu’elle produit un exode de personnes qui quittent des petits villages devenus touristiques pour aller des villes (exode rural), de même qu’elle met sur la route des habitués des grandes villes qui n’ont plus les moyens d’y vivre (exode urbain).

Ces phénomènes s’accompagnent d’un changement du visage de certaines communes, qui passent de lieu où il fait bon vivre à des zones désertes en basse saison touristique et bouillonnante durant les hautes saisons.

4. Compétition déloyale vis à vis des hôtels

Si la puissance d’un groupe hôtelier comme le groupe Accor se mesure à son nombre chambres disponibles (212 000), un acteur comme Airbnb peut être considéré comme le plus grand hôtel du monde, avec plus de 6 millions d’offres de locations publiées sur sa plateforme.

Seulement force est de reconnaître que le développement de l’offre de Airbnb a été facilité par un contexte de vide juridique où des millions de particuliers ont pu s’associer à Airbnb pour faire concurrence aux hôtels sans subir les contraintes inhérentes à l’activité professionnelle :

• Paiement de diverses taxes (TVA, etc.)
• Investissement massif pour respecter les normes de sécurité
• Règlementation plus strictes (accès aux personnes handicapées, etc.)
• Gestion régulière des inspections

C’est donc pour répondre à tous ces problèmes et d’autres, que la législation a progressivement évolué en France.

Les principaux points à retenir de la loi Elan pour la location Airbnb

1. Instauration du bail mobilité

Le bail mobilité est un outil mis en place par la loi Elan qui offre une solution intermédiaire aux propriétaires qui ne souhaitent pas louer en courte durée ou encore en bail 3-6-9 classique.

Le bénéfice principal de ce bail est qu’il permet de louer sur une plus longue période qu’une location de vacances, sans pour autant être engagé sur le long terme comme avec un bail classique.

En effet, un bail mobilité a une durée minimum de 1 mois et maximum de 10 mois.

2. Limite de 120 jours de location par an pour une résidence principale

Cette limite de 120 jours fixée par la législation française sur la résidence principale s’applique dans les communes de plus de 200 000 habitants et s’accompagne d’une obligation de déclarer le nombre de jours exacts de location en meublé de tourisme.

Dans toute commune de moins de 200 000 habitants, un propriétaire peut mettre son logement en location sans aucune contrainte particulière.

Il faut noter aussi que la plupart des municipalités appliquent ces règles sans distinction entre résidence principale et résidence secondaire.

3. Jusqu’à 10 000€ d’amende en cas de violation

Les loueurs de meublés de tourisme non professionnels qui mettraient en location leur résidence plus de 120 jours par an s’exposent à l’application d’une amende pouvant monter jusqu’à 10 000€, selon l’ampleur du dépassement.

4. Jusqu’à 50 000€ d’amendes pour les plateformes de réservation

Les plateformes de réservation telles que Airbnb, Abritel, Tripadvisor et autres voient également leur responsabilité engagée par la loi Elan.

Elles sont tenues de faire figurer le numéro d’enregistrement de l’hôte sur chacune de ses annonces, de même qu’elles doivent bloquer la diffusion d’une annonce qui aurait déjà comptabilisé 120 jours de location sur une année, lorsque cette limite s’applique.

Un manquement de leur part et elles s’exposent à des amendes pouvant aller jusqu’à 12 500€ pour l’oubli du numéro d’enregistrement, et 50 000€ pour la diffusion d’une annonce au delà de la limite fixée par la réglementation.

Ce que la nouvelle loi Airbnb 2021 a apporté en plus

La loi Alur de 2021 est venue renforcer les précédents textes parus qui visaient déjà l’encadrement de l’activité des locations saisonnières.

Elle va plus loin que la loi Elan de 2018 sur 3 principaux points :

1. Durcissement des règles

Si la loi Elan prévoyait déjà des mesures pour encadrer la location saisonnière, celles-ci étaient généralement peu détaillées et conduisaient à des sanctions en pratique peu sévères.

La loi Alur est donc venu simplement préciser le champ d’application de chacune des règles déjà existantes, en augmentant au passage le montant des amendes encourues pour quiconque les enfreint.

2. Meilleure protection des locataires

La Loi Alur a également renforcé la protection des voyageurs, en imposant aux loueurs des règles d’informations, d’équipements et de norme de sécurité à respecter.

3. Encadrement de la taxe de séjour

Enfin, la loi Elan permet aux communes de gérer librement la tarification de la taxe de séjour pour la location saisonnière, ce qui n’était pas prévu jusque là.

Comment faire du Airbnb toute l’année ?

Si votre résidence principale ou secondaire est située dans une commune de plus de 200 000 habitants et que vous souhaitez la louer en meublé de tourisme au delà de la limite des 120 jours par an, une solution existe.

En effet, la limite des 120 jours pas équivaut à avoir le droit de louer son logement en moyenne 10 jours par mois ou alors maximum 4 mois par an.

Pour dépasser cette limite en respectant la réglementation, la solution idéale est d’alterner entre location saisonnière et bail mobilité.

Pour rappel, le bail mobilité a été précisément mis en place pour offrir une solution aux propriétaires qui ne souhaitent pas louer en courte durée ou en bail 3-6-9 classique.

En effet, un bail mobilité a une durée minimum de 1 mois et maximum de 10 mois.

Ce qui vous permet de dédier votre logement à la location touristique tout en maximisant votre taux d’occupation.

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