Aide rénovation logement locatif : 7 dispositifs à essayer

Des travaux de rénovation sont souvent nécessaires lors de la mise en location de votre bien immobilier ou d’un changement de locataire. En tant que propriétaire bailleur ou entreprise de gestion immobilière, vous devrez ainsi faire face à différents frais pour améliorer la construction. Il existe cependant plusieurs aides pour vous accompagner.

Kliner vous détaille dans ce guide les dispositifs dont vous pouvez bénéficier dans le cadre d’une rénovation de votre logement locatif.

Logement locatif : l’aide MaPrimeRénov’ pour financer vos travaux de rénovation énergétique

En tant que propriétaire bailleur, vous êtes fréquemment confronté à de nombreuses responsabilités. Vous devez en effet vous assurer que votre logement est en bon état avant de le louer. Les travaux de rénovation nécessaires dans ce cas peuvent faire l’objet d’une subvention de l’État. L’aide MaPrimeRénov’ de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) en est un exemple. Elle vient en remplacement du crédit d’impôt pour la transition énergétique et des dispositifs « Habiter mieux ».

Il s’agit d’une prime forfaitaire destinée aux propriétaires bailleurs ayant réalisé des travaux de rénovation afin d’optimiser la performance énergétique de leur bien immobilier. L’aide a été ajustée depuis le 15 mai 2024 pour réduire au mieux l’empreinte carbone du secteur de l’immobilier en France. Elle s’articule désormais autour des dispositifs MaPrimeRénov’ Parcours par geste et MaPrimeRénov’ Parcours accompagné. La subvention reste valable pour :

• les travaux d’isolation thermique,
• l’installation d’un système de ventilation pour résoudre les problèmes d’humidité dans le logement,
• la pose d’équipements de chauffage peu énergivore, etc.

Le montant de la prime dépend en général de la nature, de l’ampleur et du coût global des travaux de rénovation. Votre zone géographique et vos revenus peuvent également jouer sur le montant alloué. Vous devrez par ailleurs remplir certaines conditions d’éligibilité pour bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’ pour les travaux de rénovation énergétique réalisés dans votre bien en location.

Ne perdez pas non plus de vue la remise en état du logement à l’issue des travaux. Vous pouvez ainsi solliciter une entreprise spécialisée pour un nettoyage complet de votre bien en location après une rénovation. Des solutions personnalisées existent pour garder vos locaux en parfait état et ainsi faciliter leur location tout en offrant une expérience optimale à vos locataires.

Des solutions prévues pour le financement du reste à charge de vos dépenses

Le prix des travaux de rénovation réalisés dans votre bien en location peut être plus ou moins important. Il existe ainsi plusieurs solutions pour minimiser les coûts et concrétiser votre projet.

Le prêt avance mutation

Issu de la loi Climat et résilience, ce nouveau prêt constitue un coup de pouce financier pour réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un logement en location. Il s’agit d’un emprunt hypothécaire avec une garantie de l’État. Le remboursement total du montant emprunté s’effectue lors de la vente du bien ou au moment d’une succession. Le prêt avance mutation était initialement réservé aux ménages aux revenus modestes. Il est désormais accessible à tous les propriétaires bailleurs sans plafonnement de ressources. Tout dépendra de l’établissement bancaire choisi et de sa politique commerciale. Le montant maximum emprunté peut aller jusqu’à 70 % du prix du logement mis en location selon les conditions.

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

Vous pouvez profiter d’un emprunt sans intérêt grâce à ce dispositif de l’État destiné au financement d’un ou de plusieurs travaux de rénovation. L’éco-PTZ concerne souvent les logements construits depuis plus de 2 ans et utilisés comme résidences principales. Les travaux de rénovation doivent être confiés à une entreprise reconnue garante de l’environnement (RGE) pour que vous ayez plus de chances d’accéder au dispositif.

Travaux de rénovation : les avantages fiscaux réservés aux propriétaires bailleurs

L’amélioration d’un bien en location peut faire l’objet d’une réduction d’impôt, ce qui est susceptible d’alléger les coûts finaux des travaux réalisés.

Une réduction du taux de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’un taux de TVA avantageux pour leurs travaux de rénovation énergétique. Celui-ci baisse jusqu’à 5,5 % pour vous permettre de mieux faire face aux factures. Pour bénéficier de cette réduction, les travaux et les équipements doivent être facturés par une entreprise qualifiée. Un taux normal de TVA de 20 % sera appliqué si vous achetez vous-même les matériaux. Dans ce cas, seule la prestation de pose de l’artisan RGE sollicité pourra faire l’objet d’une possible réduction.

Le dispositif Loc’Avantages de l’Anah

Anciennement « Louer abordable », Loc’Avantages est une aide à la disposition d’un propriétaire qui souhaite mettre en location son bien immobilier. Le dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Il a la particularité d’être à la fois avantageux pour le locataire et le propriétaire bailleur. Son accès est assorti de conditions. Vous devez signer une convention avec l’ANAH et vous engager à louer votre logement aux personnes aux revenus modestes.

Il faudra également pratiquer des prix modérés pendant une période donnée. Le niveau de loyer choisi correspond en effet au taux de réduction d’impôt. Ce pourcentage peut tout de même aller jusqu’à 65 % dans le cadre d’une intermédiation locative.

La question du déficit foncier

Entre les charges de copropriété, les travaux de rénovation énergétique et la taxe foncière, un bien en location engendre de nombreuses dépenses à son propriétaire. On parle alors de déficit foncier si l’ensemble des charges excède le loyer brut que vous percevez. Vous pouvez ainsi déduire cette différence de votre revenu global dans ce cas. Le montant est souvent plafonné à 10 700 euros par an (ou 15 300 euros pour les logements concernés par une déduction spécifique).

Avant de bénéficier du déficit foncier, vous devez mettre en location un bien non meublé et appartenir au régime d’imposition au réel. Le dispositif reste inaccessible aux propriétaires bailleurs dont les revenus sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La location du bien concerné doit par ailleurs être réalisée jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit. La limite annuelle du montant peut être doublée en cas de travaux de rénovation. Ceux-ci doivent en revanche permettre à un bien qualifié de passoire thermique de passer à une classe énergétique plus élevée (A, B, C ou D).

Des aides spécifiques pour encourager les travaux de rénovation dans votre logement locatif

Certains établissements bancaires et fournisseurs d’énergie proposent aux propriétaires bailleurs des offres de prêts ou de conseils pour améliorer la performance de leurs logements locatifs. Vous avez aussi la possibilité de demander une participation du locataire aux travaux de rénovation, surtout si ceux-ci auront un impact direct sur sa consommation d’énergie.

Selon votre ville et votre collectivité locale, vous pouvez par ailleurs bénéficier d’autres aides comme le dispositif Denormandie pour redonner une seconde jeunesse à votre construction.