13 règles à suivre pour devenir hôte Airbnb à succès en 2023

Vous avez une chambre libre chez vous, un appartement indépendant ou disposez d’une maison secondaire ? Vous partez souvent en vacances ou en déplacement professionnel et laissez votre domicile vide tout ce temps ? Vous êtes intéressé par l’investissement immobilier locatif ?

Si vous répondez oui à une de ces questions, alors devenir hôte Airbnb est une option que vous devez sérieusement envisager, la location saisonnière étant une activité particulièrement lucrative en France lorsqu’elle est bien menée.

Mais devenir hôte Airbnb à succès n’est pas à la portée de tout le monde. Cela demande du travail et de l’investissement. Vous en tirez en profit financier ce que vous y mettez en temps et en sérieux.

Si vous envisagez tout juste de devenir hôte Airbnb ou si vous êtes déjà une conciergerie Airbnb professionnelle, dans cet article nous vous donnons 13 stratégies et des astuces pour maximiser les profits de votre activité de location saisonnière.

Comment devenir hôte Airbnb à succès ?

La location saisonnière n’est pas une science exacte. Mais si vous voulez devenir hôte Airbnb à succès il est certain que de prendre quelques photos de votre appartement avec votre smartphone et les ajouter rapidement sur une annonce Airbnb ne suffira pas à vous générer des revenus conséquents.

Pour y arriver suivez ces 13 conseils experts.

1. Faites vos recherches

Avant de devenir hôte Airbnb vous devez effectuer certaines recherches pour être certain que l’effort à y consacrer pourra être rentabilisé.

À ce stade vous devez répondre à deux questions fondamentales.

Est ce que l’emplacement de mon logement ou de mes propriétés a du potentiel ?

En matière de location de courte durée, tous les emplacements ne se valent pas. Il y a des villes plus touristiques que d’autres et des emplacements dans chaque ville plus prisés que d’autres.

Dans le même temps, il y a de nombreux propriétaires de logements situés dans des villes méconnues qui génèrent des revenus substantiels de leur activité de location Airbnb.

Vous devez donc faire votre recherche en consultant l’offre disponible dans les localités visées sur les plateformes comme Airbnb. Vous pouvez aussi vous rapprocher des mairies locales ou consulter des études annuelles en ligne.

Pour commencer, lisez notre dossier 50 meilleures villes où faire la location Airbnb en France.

Est ce plus rentable de louer en courte durée ou en longue durée ?

L’attractivité de voyageurs n’étant pas la même d’une ville à une autre, cela doit permettre de déterminer quelle approche est plus rentable entre la location saisonnière et la location de longue durée.

Par exemple, supposons que vous avez un appartement qui se loue facilement en bail classique à 1 000€ par mois. Dans le même temps, vous pourriez le mettre en location Airbnb pour 100€ la nuitée.

Cela voudrait dire qu’en théorie, si vous aviez un taux d’occupation de 100%, c’est à dire que votre location Airbnb était pleine tous les jours du mois, cela vous rapporterait 3 000€ par mois, soit 3 fois plus qu’une location longue durée.

Mais si vous ne louez votre logement que 8 nuits par mois en moyenne, cela ne vous rapporterait que (8x 100€), soit 800€ en location Airbnb, donc un peu moins que vous gagneriez avec un bail classique.

Et dans les deux scénarios, il faut déduire toutes les charges que vous devrez engager pour faire tourner votre location Airbnb entre les frais de service Airbnb, la surconsommation énergétique (eau, gaz, électricité…), les consommables (papier toilette, savon, etc.), les frais de ménage, etc.

Il n’y a donc pas de logique absolue pour dire de la location Airbnb et de la location longue durée quelle est la meilleure option. Vous ne le saurez qu’après avoir étudié la question au cas par cas.

2. Définissez vos prix en fonction des hôtels alentours

De nombreux propriétaires particuliers définissent le prix de la nuitée dans leur logement par rapport au loyer qu’il percevrait en longue durée. Tout comme des loueurs professionnels ajustent leur prix en fonction des prix affichés par les logements Airbnb concurrents sur la localité.

Dans les deux cas ce n’est généralement pas l’approche la plus rentable.

En effet, lorsque vous faites de la location saisonnière sur Airbnb, vos principaux concurrents sont d’abord les hôtels autour de vous.

La bonne approche consiste à regarder le prix des hôtels qui ont un positionnement équivalent au vôtre (point de couchage, entrée de gamme, standard, premium, haut de gamme, luxe) et proposer un prix au dessus du leur, de plus 15 à 30%.

Il faut également tenir compte du nombre de voyageurs, dans ce sens qu’une famille de 6 personnes devrait payer 2 chambres d’hôtel pour y séjourner. Votre prix doit donc refléter l’avantage que vous avez à leur offrir un logement avec 3 chambres.

La base pour devenir hôte Airbnb et générer de gros revenus, c’est d’avoir une bonne stratégie de prix.

3. Etudiez les législations locales

Ce point ne pas vous aider à gagner de l’argent mais si vous le négligez, il peut vous faire perdre tout votre argent.

C’est le cas des propriétaires Airbnb qui ont investi dans la zone autour de Disneyland Paris pour constater que l’administration locale avait décidé qu’à partir de 2023 seuls quelques loueurs seraient désormais tirés au sort pour mettre leur bien en location saisonnière dans la localité.

Un véritable coup de tonnerre !

Pour ne pas vous retrouver dans une telle situation, il est primordial que vous fassiez vos recherches sur les villes où vous envisagez investir.

Regardez leur couleur politique, leur courant de pensées, les lois en préparation, leur cercle d’influences, les actualités sur la ville, etc.

Lorsque dans une ville vous avez :

• des particuliers qui ont du mal à se loger parce que le loyer est devenu trop cher ;
• les hôtels qui souffrent de la concurrence de Airbnb et qui font du lobbying ;
• des dirigeants qui ont déjà tenu des propos anti location saisonnière ;
• une forte attractivité touristique ;

Cette combinaison est explosive et particulièrement à risque pour quiconque veut devenir hôte Airbnb.

4. Préparez-vous à vous investir

On connaît tous un propriétaire qui a voulu devenir hôte airbnb pour la promesse de revenus passifs confortables, sans effort.

S’il est vrai que mettre son logement en location courte durée peut générer beaucoup de revenus, la réalité est qu’ils ne sont pas si passifs que ça, surtout si vous voulez vraiment en faire un gagne-pain.

En effet en matière de location Airbnb il y a ceux qui créent une annonce de leur maison ou de leur cabane sur Airbnb et attendent que la plateforme fasse tout pour eux. Ce qu’elle fait bien pendant la haute saison, en leur apportant de nombreux voyageurs.

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Pour ne pas se retrouver dans cette position et avoir des revenus consistants et constants tout au long de l’année, voici une liste d’actions que vous devez mener sans ménager vos efforts :

• Publier votre annonce sur plusieurs plateformes de tourisme en plus de Airbnb (Booking.com, Expedia, etc.)
• Créer votre propre site web pour générer des réservations directes
• Développer votre propre audience avec les réseaux sociaux (Instagram, Facebook, Linkedin…)
• Faire des campagnes marketing, avec un budget plus accru pendant les basses saisons côté tourisme
• Introduire votre parc de logements auprès des prescripteurs (office du tourisme, mairies, entreprises, etc.)

Et bien évidemment avec tous les clients que vous attirerez et votre positionnement prix en face de celui des hôtels, vous devez être prêt à délivrer un service aussi fluide que celui de vos prestigieux concurrents.

5. Équipez votre logement en restant malin

Quand des hôtes pensent à équiper leurs locations pour le confort des voyageurs, ils imaginent généralement tous les nouveaux produits qu’ils vont devoir commander.

Et ce nouveau fauteuil ici, et ce nouvel électroménager là, etc.

Mettez de côté cette idée. Vous n’êtes pas là pour vous faire plaisir. Vous faîtes du business (pas des folies dépensières) pour devenir hôte airbnb rentable, alors soyez malin.

Un voyageur qui fait une réservation ne s’attend pas à trouver que du neuf dans votre logement. Il veut deux choses : Propreté & Confort… au moins de quoi justifier le prix de la nuitée.

Pour équiper votre logement, n’achetez que de l’occasion ! Assurez-vous juste que ce que vous achetez soit en bon état.

Entre Leboncoin, Facebook Marketplace, les brocantes et des applications de dons comme Geev, vous pouvez équiper vos propriétés pour quelques centaines d’euros.

Cet investissement est important car son amortissement doit être compté dans vos charges lorsqu’il s’agit de calculer la rentabilité de votre business.

6. Votre annonce doit toujours être fidèle à la réalité

L’objectif d’une annonce est d’être la plus vendeuse possible, sans jamais être trompeuse.

Vous pouvez travailler les angles de prise de vue de photo pour faire paraître votre logement plus grand qu’il ne l’est, mais vos talents de photoshop ne doivent jamais s’exprimer sur une photo d’annonce Airbnb.

Vous ne devez jamais, oooh jamais retoucher les photos que vous publiez sur votre annonce.

De manière générale que ce soit en images ou par écrit, vous pouvez insister sur des qualités du logement, les mettre en valeur, mais vous devez être encore plus transparent sur ses points faibles, surtout lorsqu’ils peuvent influencer la décision de réservation des voyageurs.

Par ailleurs, les voyageurs vous noteront à la fin de leur séjour non seulement sur la prestation globale, mais aussi sur la conformité de votre annonce par rapport à la réalité.

Si Airbnb constate des avis qui indiquent régulièrement un décalage entre votre annonce et le vécu des voyageurs, votre logement perdra de la visibilité dans les résultats de recherche.

7. Obtenez un maximum de bonnes notes

Pour avoir de bonnes notes, il faut déjà qu’on vous les laisse.

À chaque fois que vous accueillez des voyageurs, vous devez leur donner envie de vous laisser un avis positif sur Airbnb. Cela passe bien sûr par la qualité de vos prestations, mais vous devez aussi apprendre à demander aux voyageurs de vous noter.

Plus vite vous obtenez des notes de 5 étoiles sur votre annonce, plus vite votre taux d’occupation grimpera en flèche. En effet beaucoup de voyageurs se méfient des annonces qui ne présentent aucun commentaire positif.

Recueillir des avis positifs doit donc être votre priorité numéro 1 si vous voulez devenir hôte sur airbnb et prospérer.

8. Sacralisez la propreté

Votre annonce de location peut être vendeuse, vous pouvez proposer un prix attractif, accueillir les voyageurs comme des rois… Mais il suffit qu’ils voient une tâche sur un coin de lit ou de la poussière oubliée dans un coin du salon pour qu’à l’heure de noter leur séjour, ils vous le fassent payer avec un mauvais commentaire.

Pour devenir hôte airbnb à succès, vous devez faire de la propreté votre obsession absolue, sachant que c’est un des critères qui est spécialement noté sur Airbnb.

Si vous faites le ménage vous-même, assurez-vous d’être une véritable fée du logis et que vos jours de fatigue (ils arrivent toujours) ne se ressentent pas sur l’état de propreté de votre logement.

Autrement il est toujours préférable de confier l’entretien de votre logement à un service professionnel qui vous permettrait de vous libérer de cette contrainte.

Une plateforme comme Kliner vous permet de mettre votre ménage sur pilotage automatique, de telle sorte que vous retrouviez du temps pour vous, pour profiter des revenus de votre activité.

9. Activez la réservation instantanée

Ce sont toujours les petits détails qui font la différence. Et la réservation instantanée n’est pas un petit détail, c’est une grosse option que vous devriez activer dès que possible.

La réservation instantanée sur Airbnb signifie que les voyageurs peuvent réserver votre logement sans que vous n’ayez à donner votre confirmation. Dès qu’ils réservent, ils reçoivent donc une confirmation automatique.

Cette option présente plusieurs avantages :

• Vous avez plus de visibilité dans les résultats de recherche
• Vous obtenez plus de réservations par rapport au nombre de vues de votre annonce
• Votre gestion de planning est automatisée
• Vous évitez d’être pénalisé par Airbnb en cas d’annulations multiples

Ce sont ces petits éléments de différentiation qui vous permettront de devenir un hôte airbnb prospère.

10. Répondez rapidement aux voyageurs

La qualité de la communication avec les voyageurs est un élément décisif de leur expérience de voyage, à tel point qu’Airbnb en a fait un critère spécifique que les voyageurs évaluent à la fin de leur séjour.

Pour réussir cette étape, le principe est assez simple. Dès que le locataire vous écrit, répondez immédiatement. Le délai de réponse idéal est inférieur à 5 minutes, pour la meilleure expérience possible.

Mais pour Airbnb, la barrière à ne pas franchir c’est celle des 24 heures. Vous devez répondre à 100% des messages en moins de 24 heures, au risque d’être pénalisé par la plateforme.

11. Laissez un guide d’accueil aux voyageurs

Quand des touristes vont dans un hôtel, ils ont toujours du personnel à l’accueil auprès de qui ils peuvent obtenir toutes les informations utiles pour agrémenter leur séjour.

Lorsque ces personnes se retrouvent dans un logement en location Airbnb, elles apprécient particulièrement que les hôtes leur laissent un guide qui répondent à toutes les questions qu’elles pourraient se poser.

Voici quelques informations que vous pourriez mettre dans votre cahier d’accueil pour les invités :

• Personne à contacter en cas d’urgence (téléphone, email)
• Contact national d’urgence : Police, Pompier, etc. (très utile pour les voyageurs étrangers)
• Informations de connexion au WIFI
• Utilisation des clés (quelle clé ouvre quelle porte), procédure check-out
• Manuel d’utilisation des appareils (TV, Hi-fi, électroménager, etc)
• Programme TV
• Liste & adresse des commerces utiles à proximité (avec horaire d’ouverture)
• Pharmacies de garde
• Recommandations de restaurants à proximité et dans la région en général
• Rappel des principaux événements du moment et des attractions locales
• etc.

Pas besoin de créer le document parfait du premier coup. Commencez avec les informations essentielles et complétez au fur et à mesure.

12. Ne laissez pas le frigo vide

Assurez-vous déjà d’avoir une cuisine équipée du minimum habituel en termes d’électroménager : plaques de cuisson, frigo, micro-ondes, four, grille-pain, machine à café…

Même si ce n’est pas une obligation, il est toujours plus agréable pour des voyageurs qui ont sans doute fait un long chemin, de trouver quelques provisions dans le réfrigérateur pour ne pas qu’ils soient obligés de ressortir faire des courses aussitôt arrivés.

Comme provisions vous pourriez penser à des oeufs, du lait, de l’eau minérale, du café, du sucre, du sel, jus de fruits, etc.

13. Soyez prêt en cas de panne

Avec une activité qui tourne autour de la maison, il est toujours bon d’avoir dans son carnet d’adresse un bon service de dépannage en plomberie, électricité et divers bricolage.

Le propre des pannes c’est qu’elles arrivent toujours au mauvais moment. Et quitte à ce que ce soit vos invités qui les constatent, autant leur faire apprécier aussi votre réactivité dans la résolution du problème.

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