Un terrain non constructible est une parcelle de terre qui ne peut pas être utilisée pour la construction de bâtiments ou de structures.

Cette classification peut découler de plusieurs raisons, notamment des réglementations gouvernementales, des contraintes environnementales, ou des caractéristiques physiques du terrain.

Vous pouvez avoir une belle offre pour un achat de terrain, souvent même faite par un agent immobilier, avant de vous rendre compte plus tard que le terrain proposé est non constructible. Il est donc essentiel de faire votre due diligence lorsque vous envisagez d’acheter un terrain.

Dans cet article nous vous donnons les 7 raisons qui peuvent rendre un terrain non constructible, et on vous explique comment rentabiliser un tel terrain si vous en possédez.

Pourquoi un terrain est non constructible

Un terrain peut être considéré comme non constructible par l’urbanisme pour 7 principales raisons.

1. Réglementations locales

Les autorités locales, telles que les municipalités ou les administrations, peuvent définir des zones où la construction est interdite en raison de la planification urbaine, de la préservation de l’environnement, de la sécurité publique ou d’autres considérations liées à la vie de la ville et aux projets y liés.

2. Zone inondable

Les terrains situés dans des zones inondables, telles que les plaines inondables ou les zones côtières sujettes aux tempêtes, peuvent être classés comme non constructibles en raison du risque élevé d’inondation.

3. Zone protégée

Certains terrains sont situés dans des zones protégées en raison de leur importance écologique, de la présence d’espèces en voie de disparition ou de la nécessité de conserver des paysages naturels.

Dans ces zones, la construction peut être strictement limitée.

4. Topographie difficile

Un terrain avec une topographie difficile, comme une pente abrupte ou un sol instable, peut être considéré comme non constructible en raison des défis que cela pose pour la construction en toute sécurité.

5. Absence d’accès aux services publics

Si un terrain est éloigné des services publics essentiels tels que l’eau, l’assainissement, l’électricité ou les routes d’accès, il peut être difficile, voire impossible, d’obtenir les autorisations nécessaires pour la construction.

6. Zones de conservation

Certains terrains peuvent être situés dans des zones de conservation nationales ou locales, où la construction est strictement limitée pour protéger la faune, la flore et les caractéristiques naturelles uniques.

7. Propriété privée

Parfois, un terrain est classé comme non constructible en raison de la décision du propriétaire de ne pas permettre de construction à des fins personnelles.

Il est essentiel de vérifier attentivement les réglementations locales et de consulter les autorités compétentes pour déterminer si un terrain est constructible ou non avant d’envisager tout projet de construction.

Acheter un terrain non constructible peut avoir des conséquences financières importantes (ça reste un investissement), car vous ne pourrez pas y ériger de bâtiments résidentiels ou commerciaux.

Un terrain non constructible peut-il changer de statut ?

Bien que vous ayez affaire à un terrain classé comme non constructible, il est essentiel de comprendre que cette situation n’est pas nécessairement permanente.

En effet, il existe des cas où un terrain non constructible peut obtenir une autorisation de construction. Pour ce faire, vous devrez entamer un processus de négociation avec la mairie de la commune où se trouve le terrain afin de réviser son statut juridique.

Cependant, il est crucial de noter que ces demandes sont évaluées au cas par cas, ce qui signifie qu’un projet pourrait être approuvé tandis qu’un autre ne le serait pas. Vous pourriez obtenir une autorisation de construction précaire, par exemple pour ériger une structure temporaire dans un pré, ou changer le statut de votre terrain non constructible si l’intérêt général de la commune le justifie.

De plus, sous certaines conditions, il est possible d’installer un bâtiment sur un terrain agricole, notamment si cet usage correspond aux besoins de l’activité ou s’il s’agit d’une résidence principale.

Que faire sur un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible n’est pas dénué d’intérêt, bien au contraire. L’achat d’un terrain non constructible peut être un investissement qui se rentabilise selon ce que vous souhaitez y faire.

Voici les principaux usages des terrains non constructibles.

1. Construire des structures temporaires

Tout d’abord, il est essentiel de faire la distinction entre les constructions permanentes, parfois appelées « en dur », et les structures temporaires ou mobiles.

Les constructions permanentes, telles que les habitations ou les garages, ne sont généralement pas autorisées sur un terrain non constructible.

Cependant, il existe des exceptions, comme la construction de petits abris de jardin dont la surface au sol ne dépasse pas 2 m² et la hauteur sous plafond 1,5 m. Il faut tout de même noter que même ces petites constructions peuvent être interdites si le terrain est soumis à des contraintes telles que des risques naturels.

2. Accueillir des nomades

En ce qui concerne les installations temporaires, telles que les tentes de camping, elles sont généralement autorisées sur un terrain non constructible.

Cependant, il est important de noter que certaines structures, comme les camping-cars ou les roulottes, peuvent nécessiter une autorisation de la mairie si elles restent en place pendant une période prolongée, généralement plus de 3 mois. La mobilité de la structure est souvent un critère déterminant.

Il est essentiel de se conformer à la législation en vigueur, car toute infraction peut entraîner des amendes importantes, à partir de 1 200 €.

3. Faire une plantation ou un espace de loisirs

Outre les abris de jardin et les structures temporaires, vous pouvez aménager votre terrain non constructible en potager, en plantation fruitière ou en espace de loisirs, comme une zone d’accrobranche ou un centre équestre, en fonction de la réglementation locale et de l’intérêt de la commune (notamment selon son plan local d’urbanisme).

Notez que si vous achetez un terrain non constructible qui comporte déjà une construction existante, il est généralement possible d’y habiter, mais l’agrandissement de cette structure peut être limité.

Souvenez-vous qu’il est possible de faire évoluer le statut juridique d’un terrain non constructible en contactant la mairie de votre commune. Le conseil municipal pourrait aborder ces questions. Vous pouvez soumettre une demande de révision en présentant des arguments justifiant ce changement, notamment s’il présente un intérêt communal.

Les évolutions du zonage de la commune (l’état de la carte communale) tout comme celui du plan local d’urbanisme peuvent également influencer le statut de votre terrain, ce qui peut entraîner une augmentation de sa valeur au fil du temps.

Cependant, il est essentiel de se renseigner auprès de la mairie pour connaître les possibilités et les contraintes liées à votre terrain non constructible. Ce dernier peut s’avérer une être une véritable plus value surtout qu’il pourrait abriter un bâtiment fonctionnel en cas d’évolution positive dans la zone.

3 questions à se poser avant d’acheter un terrain non constructible

1. La fiscalité

Il est également important de considérer la fiscalité associée à un terrain non constructible.

En général, la fiscalité est similaire à celle d’un terrain à bâtir et comprend la taxe foncière, la taxation de la plus-value en cas de revente (soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux si vous possédez le terrain depuis moins de 22 ans), ainsi que l’imposition des revenus si le terrain est loué.

Cependant, certaines exonérations peuvent s’appliquer, notamment pour les terres agricoles ou les propriétés publiques.

2. Le permis de construire

Envisagez-vous d’obtenir un permis de construire à l’avenir ?

Assurez-vous de consulter la mairie pour déterminer la possibilité d’une révision du statut.

De plus, vérifiez si vous pourrez réellement faire construire sur ce terrain en vous assurant qu’il peut être raccordé aux services essentiels tels que l’électricité, l’eau et l’assainissement, et en examinant les éventuelles servitudes ou risques naturels.

3. La rentabilité

Si vous envisagez de louer le terrain, assurez-vous qu’il est situé dans une zone rentable, et si vous prévoyez de le revendre ultérieurement, choisissez-le en fonction de sa plus-value potentielle, en prenant en compte les implications fiscales.

Gardez à l’esprit que l’achat d’un terrain non constructible peut être financé à l’aide d’un prêt immobilier classique, similaire à celui utilisé pour l’acquisition d’un terrain à bâtir ou d’une propriété.