5 erreurs d’investissement immobilier à éviter à tout prix selon Grant Cardone

L’article Erreur Achat Immobilier : les 5 erreurs à éviter a été initialement publié par Grant Cardone sur le site Cardone TV et c’est avec son autorisation que nous en faisons une synthèse pour vous.

Si vous ne connaissez pas Grant Cardone, c’est un conférencier de renommée internationale expert en prospection commerciale et en investissement immobilier. Parti d’un portefeuille immobilier de 3 appartements il y a 20 ans, il est à la tête aujourd’hui d’un parc de plus de 11 552 biens, valorisé à près d’un milliard d’euros !

C’est à ce titre que les conseils de ce magnat de l’immobilier nous semblent utiles à partager.

Les 5 principales erreurs d’investissement immobilier à éviter

L’investissement immobilier peut vous apporter la liberté financière. Mais pour mener à bien vos projets d’achat immobilier, il y a des erreurs que vous devez absolument éviter.

Un projet immobilier quelle qu’en soit l’ambition, ça s’organise. Et si vous échouez à organiser votre projet d’investissement immobilier, alors c’est votre échec que vous organisez.

Vous devez apprendre à construire votre projet pas à pas, de la définition de vos objectifs à long terme, à l’établissement d’un périmètre de prospection, en passant par la sélection des partenaires et la maîtrise de tous les autres facteurs qui influencent la réussite d’un projet immobilier.

Si vous ne faites pas l’effort d’asseoir ces bases, voici 5 erreurs auxquelles vous vous exposez. Et le fait de connaître les erreurs à éviter ne vous empêchera pas de les commettre, tant que vous n’avez pas pris le soin de maîtriser les fondamentaux de l’investissement immobilier.

1. Ne pas être assez ambitieux

L’achat immobilier est une forme de placement qui nécessite que vous soyez le plus ambitieux possible pour exploiter tout le potentiel que votre épargne et votre crédibilité bancaire vous offrent.

En effet, il n’y a aucun risque à être trop ambitieux, bien au contraire.

Le mécanisme de financement des biens immobiliers vous permet de rêver grand surtout si vos premiers achats sont équilibrés.

Alors pourquoi se contenter de rêver d’avoir 3 biens ou même un immeuble, si une bonne organisation financière vous permet d’en avoir 200 ?!

Si vous voulez devenir riche dans ce jeu, vous devez sortir, parler aux gens, trouver les bonnes affaires et les faire vôtres, avec pour objectif d’étendre votre parc aussi longtemps que la banque vous le permet.

De parole d’experts en immobilier, il faudrait générer un cash flow mensuel de minimum 30 000€ pour envisager atteindre la liberté financière grâce à l’immobilier.

Car une fois que vous encaissez 30K€ de loyers, s’y déduiront le remboursement des emprunts, les frais de diverses agences de gestion, les frais d’assurance, les réparations imprévues, les frais liés aux litiges (impayés, vacance de bail…), etc.

Et si vos montages financiers ont été bien faits, vous devriez vous retrouver avec environ 6 000€ de disponible en revenu net, à la fin du mois.

2. Vendre un bien pour ne pas faire d’effort d’épargne

Dans un monde idéal vous ne devriez pas avoir à faire d’effort d’épargne sur les biens que vous possédez.

Faire un effort d’épargne signifie devoir compenser la différence entre le montant des mensualités de votre emprunt et le montant du loyer que vous percevez. Par exemple, si vous remboursez 500€ par mois à la banque alors que le loyer que vous percevez sur le bien est de 400€, cela signifie que chaque mois vous faites un effort d’épargne de 100€.

Le piège c’est de penser que si votre montage est équilibré au départ, il le sera toujours au fil du temps.

Malheureusement des bouleversements de marché arrivent et ils peuvent souvent conduire à devoir louer un bien en dessous du prix idéal, à défaut de le laisser vide.

L’erreur à éviter c’est de se précipiter pour vendre son bien juste parce que pour une période indéterminée, le marché de la location est difficile.

Gardez à l’esprit que l’effort d’épargne reste votre argent ! Et si vous êtes en capacité de le faire, il vaudra toujours mieux conserver un bien qui se loue mal que de se débarrasser d’un bien dont l’appréciation mécanique sur le long terme vous garantira une belle plus value.

3. Mal financer vos achats immobiliers

Si vous voulez vivre de l’immobilier, vous devez d’abord apprendre à trouver les fonds pour financer l’achat de vos biens en dehors de vos poches.

D’une part, vous devez vous organiser pour avoir toujours suffisamment de cash pour mettre sur la table l’apport minimum pour obtenir un financement de la banque. Pour cela une bonne gestion budgétaire de vos revenus devrait suffire à dégager chaque mois un montant à allouer à votre caisse personnelle d’investissement.

D’autre part, vous devez construire des relations solides avec une ou plusieurs banques afin qu’elles soient flexibles et toujours promptes à vous suivre sur de nouveaux projets. N’hésitez pas à aller de banque en banque, jusqu’à ce que vous ayez les bons atomes crochus.

4. Ne viser que les biens qui rentrent dans votre budget

Si vous vous contentez de n’acheter que des biens immobiliers qui rentrent dans votre budget, soit votre parc ne grandira pas assez vite, soit vous n’aurez jamais de bien « vache à lait », c’est à dire qui vous apporte le plus de rentabilité mensuelle, tout en ayant le plus grand potentiel de plus-value.

En effet, si vous appartenez à la classe moyenne et que vous vous lancer dans l’investissement immobilier, en règle générale votre budget ne vous permettra d’obtenir que les biens sans intérêt laissés de côté par les plus nantis que vous ou alors par ceux qui ont osé dépasser leurs limites.

5. Acheter beaucoup de propriétés trop vite

Ce n’est pas parce que vous devez être ambitieux que votre parc immobilier doit se construire du jour au lendemain.

Lorsque vous essayez d’investir dans trop de propriétés sans prendre le temps de déterminer si chacune en vaut la peine sur le long terme, vous grillerez votre capacité d’emprunt bancaire.

En effet, n’oubliez pas que votre capacité d’emprunt se structure par le montant de vos revenus actuels, elle se contracte au fil des financements bancaires et elle se renforce à chaque fois que vous générez plus de 20% de bénéfice mensuel sur les biens que vous possédez.

Pour un début, concentrez-vous sur 2 ou 3 offres incroyables qui ont un beau potentiel et dont vous savez qu’elles ont une valeur immense et qu’elles seront rentables à long terme.