Le statut juridique et fiscal particulier de la LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est accordée aux particuliers qui investissent en location meublée.

En immobilier, ce dispositif qui concerne aussi bien les résidences meublées neuves qu’anciennes, vous permet de louer des appartements ou des maisons meublés pour une courte ou une longue durée. Il y a de nombreux avantages à obtenir ce statut. Dans cet article, nous vous présentons en détail les spécificités de la location en meublé non professionnel.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au statut LMNP ?

La location saisonnière (meublé de tourisme de type Airbnb par exemple), et la location meublée de longue durée sont de plus en plus populaires en France. Même si beaucoup d’investisseurs choisissent le LMNP, ce statut nécessite de répondre à certains critères.

Pour obtenir le statut du LMNP, il n’est pas possible d’exercer l’activité de location meublée à titre professionnel et d’être inscrit au RCS (régime du commerce des sociétés). Les recettes tirées des activités de loueur en meublé (loyers) ne doivent pas dépasser 23 000 euros. Dès que vous dépassez le plafond, vous perdez le statut de LMNP pour devenir LMP ou Loueur en Meublé Professionnel. D’autres conditions s’ajoutent à ceux-là et concernent le type de logement mis en location :

• logement décent,
• logement à usage d’habitation uniquement,
• logement comportant les équipements minimums obligatoires…

L’obligation de décence répond à des conditions indiquées dans un décret d’application du 30 janvier 2002. La loi sur le logement décent étant très stricte, beaucoup de propriétaires confient l’entretien de la location meublée à des entreprises spécialisées. Quel que soit l’emplacement du bien immobilier en France, des équipes de professionnels s’occupent du ménage et de la remise en ordre de vos locations meublées non professionnelles.

Comment créer son statut LMNP ?

Une fois que vous remplissez toutes les conditions requises et que votre logement est en mesure d’être loué en meublé, vous devez maintenant suivre trois étapes pour créer le statut du LMNP.

Déclaration du début de l’activité

Pour exercer l’activité de loueur en meublé non professionnelle, il est nécessaire de s’inscrire auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE) dans les 15 jours suivant le début de la location de la résidence meublée. La procédure est gérée par le Greffe du tribunal de Commerce affilié au logement en question. L’inscription se fait via le formulaire P0i, ou Cerfa n° 11 921*06, disponible sur le site impots.gouv. Cette formalité permet d’obtenir un numéro de SIRET, de déclarer l’existence de l’activité et de spécifier le régime fiscal choisi.

Choix du régime fiscal

Le statut de LMNP permet de choisir entre deux régimes fiscaux distincts. Il est important de bien connaitre les deux régimes, car vous serez soumis à l’un ou l’autre selon votre revenu.

Le régime micro-BIC vous est appliqué de manière forfaitaire si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 500 € (plafond micro-entreprise). Dans ce cas, le revenu net imposable est déterminé après un abattement de 50 %. Cela rend la location meublée plus avantageuse que la location nue, qui bénéficie d’un abattement de seulement 30 %.

Au cas où vos revenus locatifs de loueur en meublé excèderaient 72 500 €, vous serez soumis au régime réel. Ce régime permet à l’investisseur de déduire l’ensemble des dépenses ou charges liées au logement meublé sous le statut LMNP. Ces charges incluent les intérêts d’emprunt, les frais d’acquisition, l’amortissement, les provisions et les travaux d’entretien ou de réparations courantes du bien immobilier.

Mise en relation avec le SIE

La dernière étape du processus de création de votre statut LMNP est particulièrement importante, car il s’agit de la mise en relation avec le SIE (Service des Impôts des Entreprises). Il suffit pour cela de remplir le formulaire n° 1447 concernant le paiement de la cotisation foncière des entreprises. Le montant de votre cotisation se calcule à partir du questionnaire 751 — SD. Vous recevrez ce questionnaire après qu’un numéro de SIRET vous a été attribué.

Quels sont les avantages de la location en meublé non professionnel ?

Ces dernières années, la location en meublé non professionnel intéresse de plus en plus de particuliers. Ce type d’investissement présente en effet plusieurs avantages.

Des loyers plus élevés

Louer un logement meublé permet d’avoir des loyers plus élevés. Par exemple, dans le cadre d’une location saisonnière, les locataires sont prêts à payer cher pour occuper un logement confortable et entièrement équipé.

Pour cela, le loueur doit investir une somme non négligeable afin de meubler la maison ou l’appartement et installer les équipements indispensables. Bien que cela représente un coût de départ important, le rendement est largement supérieur, car vos recettes locatives annuelles sont élevées. Vos revenus seront donc plus intéressants.

Un investissement flexible

Le statut LMNP offre une grande flexibilité et une grande liberté étant donné qu’il ne vous soumet pas à une contrainte de durée fixe. Il permet aux propriétaires de disposer de leur bien comme bon leur semble. Vous pouvez récupérer votre logement pour un usage personnel ou décider de le revendre à tout moment, en tenant compte des restrictions et des conditions mentionnées dans le bail de location.

La revente d’une résidence meublée sous statut LMNP est particulièrement attractive pour les investisseurs. Le régime LMNP ancien offre les mêmes avantages fiscaux que le régime LMNP neuf, avec des atouts supplémentaires (prix d’achat plus bas, une meilleure prévision des charges liées à l’investissement…).

Une gestion locative simplifiée

Les appartements et maisons loués en LMNP sont toujours gérés par un prestataire extérieur. Le recours à une agence de gestion locative dans ce cadre présente de nombreux avantages :

• garantir le versement des loyers sur douze mois,
• éviter la perte de revenus pendant les périodes de vacances locatives,
• bénéficier de l’entretien des appartements privés et des parties communes,
• se décharger de la recherche de locataires…

Le contrat entre prestataire et propriétaire est un bail commercial d’une durée de neuf à onze ans. En cas de revente du logement meublé, le bail est transféré au nouvel acquéreur, qui accepte alors les conditions de location mentionnées dans le bail commercial sous le régime du LMNP ancien.

Pourquoi la location en meublé non professionnelle est-elle fiscalement avantageuse ?

Les avantages fiscaux liés au statut LMNP constituent la principale raison de l’engouement de beaucoup d’investisseurs. En optant pour le régime micro-BIC pour déclarer vos revenus locatifs, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. Cet abattement est porté à 71 % pour les locations meublées de tourisme, ce qui constitue un avantage significatif.

La déclaration de vos revenus fonciers sous le régime réel est encore plus avantageuse. Environ 85 % des investisseurs choisissent de déclarer leurs revenus LMNP sous ce régime afin d’amortir leur investissement dans des résidences meublées. L’amortissement comptable permet de déduire de l’impôt, la perte de valeur estimée de votre logement due à son usure. Ce mécanisme offre une réduction importante de l’imposition. Le régime réel permet aussi de déduire toutes les dépenses liées à votre activité de loueur en meublé non professionnel.

Il convient également de mentionner la récupération de la TVA. En exerçant sous le régime du LMNP, vous bénéficiez en effet du statut de commerçant. Ainsi, l’achat d’un bien locatif meublé vous permet de récupérer la TVA, qui représente 20 % du montant de votre investissement.

Quel bail choisir pour ce type d’investissement immobilier ?

En matière de bail ou de type de contrats, plusieurs possibilités existent pour les investisseurs en LMNP. Nombreux sont ceux qui choisissent de louer des résidences sur le long terme. Cette option est intéressante, car elle permet de réduire les contraintes de gestion comme les entrées, les sorties, les frais de ménages… Vous pouvez louer le logement meublé à des étudiants (bail de 9 mois) ou à des familles comme résidence familiale (bail de 12 mois au moins).

Il est également possible pour un LMNP de privilégier une location meublée saisonnière de type Airbnb. Cette option correspond particulièrement aux résidences situées dans de grandes villes ou des zones touristiques. Meublé de tourisme, gîte rural, chambre d’hôtes… Vous pouvez louer le logement quelques jours ou quelques semaines et profiter de loyers intéressants, augmentant de la sorte vos revenus.

Enfin, certains investisseurs optent pour le LMNP en résidence-service à travers un contrat avec un exploitant. Les résidences-services proposent des services particuliers à une clientèle spécifique. L’exploitant met le logement à la disposition de ses clients sous forme de résidence d’affaires, de logement pour étudiant, de résidence senior (EHPAD)…