Alors que les plateformes de location saisonnière comme Airbnb gagnent en popularité, le concept de meublé de tourisme est devenu un sujet central pour de nombreux propriétaires et investisseurs en immobilier locatif. Les logements, destinés à une clientèle touristique pour de courtes durées, offrent des avantages intéressants, tant sur le plan financier que sur le plan fiscal.

Les propriétaires de meublés de tourisme en France peuvent en effet bénéficier d’une bonne optimisation fiscale de leur investissement. Dans cet article, nous présentons le meublé de tourisme en détail ainsi que les possibilités d’abattement fiscal qu’il offre.

Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?

La location meublée de tourisme est une forme de location saisonnière ou de location de vacances destinée à des personnes ayant besoin d’un logement temporairement, des touristes en général. Le meublé de tourisme inclut tout type de bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un chalet, d’une villa, d’un studio… peu importe sa taille.

Seules les locations meublées saisonnières destinées à être louées pour des périodes de vacances sont classées dans cette catégorie. L’usage du logement de vacances est réservé au locataire. À l’inverse des chambres d’hôte ou des résidences de tourisme, le meublé de tourisme n’inclut ni service d’accueil ni équipement commun. Lorsqu’il s’installe, le résident utilise le bien loué comme le sien, mais avec une contrainte de durée.

Durée de location d’un meublé de tourisme

Les biens meublés loués à titre de résidence principale sont exclus, car il s’agit d’une location à longue durée. Les locataires d’un meublé de tourisme peuvent louer le logement pour une journée, quelques semaines ou plusieurs mois. Toutefois, la durée maximale d’occupation du bien par un même locataire est fixée à 90 jours ou 12 semaines consécutives. Au terme de cette période, il est impossible de renouveler le contrat de location avec la même personne.

Pour qu’une location saisonnière soit classée dans la catégorie des meublés de tourismes, un minimum d’équipement à destination des locataires est nécessaire :

• le mobilier (canapé, table, chaises, lit…),
• les appareils électroménagers,
• les ustensiles de cuisine…

Tant que le logement neuf ou ancien contient le minimum vital en matière d’ameublement et d’équipement, vous pouvez le considérer comme meublé de tourisme. Il est toutefois possible d’ajouter des équipements supplémentaires pour optimiser le confort des occupants et aussi bénéficier d’un montant des loyers plus élevé.

Par ailleurs, pour améliorer votre location d’un meublé de tourisme, pensez à faire appel à une société qui prend en charge l’entretien des locations saisonnières. Votre logement sera ainsi parfaitement nettoyé à chaque check-out.

Meublé de tourisme : le cadre légal

Le cadre légal du meublé de tourisme se retrouve dans l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Cet article présente une définition de la nature du meublé de tourisme (appartement, maison, villa, studio meublé, certains biens atypiques).

Le meublé de tourisme doit nécessairement être déclaré. Conformément au Code du tourisme, toute personne qui offre un meublé de tourisme à la location, qu’il s’agisse d’un bien classé ou non au sens du code, est dans l’obligation d’en avoir préalablement fait la déclaration auprès de la commune dans laquelle le bien immobilier se situe.

Fiscalité du meublé de tourisme

Avec la location d’un meublé de tourisme en France, les recettes ou les revenus tirés de l’activité sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Vous subissez donc une imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux BIC.

À l’image de tout type de location meublée, il est possible d’exercer l’activité avec un statut LMNP ou un statut LMP. Les propriétaires qui souhaitent exercer au titre non professionnel (loueur en meublé non professionnel) doivent respecter certaines conditions. Principalement, les recettes issues de leur activité de location du meublé touristique ne doit pas dépasser un plafond annuel de 23 000 euros et le total ne doit pas excéder les autres recettes du foyer fiscal.

Si vous remplissez les conditions du LMNP, vous bénéficiez de plusieurs avantages fiscaux. En outre, alors que le LMNP est en mesure de reporter ses déficits sur le revenu pendant dix ans, le LMP ne peut le faire que sur six ans.

Loyers perçus en 2023 : quel abattement fiscal pour un meublé de tourisme en France ?

Depuis plusieurs années, la location meublée touristique connait un sérieux engouement. Privilégiée au détriment de la location nue, elle présente de nombreux avantages, car elle offre des possibilités d’optimisation fiscale. L’abattement fiscal est l’un des atouts phares de ce type de meublé.

En France, les montants des loyers de la location nue sont imposés comme des revenus fonciers alors que les loyers de logements loués meublés sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette spécificité rend la location de meublés de tourisme deux fois plus avantageux ou rentable pour les investisseurs. C’est dû aux abattements fiscaux liés au régime micro-BIC et aux amortissements obtenus pour le régime réel des BIC.

Abattement fiscal pour les meublés de tourisme en régime micro-BIC

Environ 120 000 propriétaires qui font de la location de meublé de tourisme en France relèvent du régime simplifié micro-BIC. Cette forme de location est en effet initialement assimilée à une activité de vente. Les loueurs en meublé de tourisme « non classés » qui ont eu des recettes inférieures à 77 700 euros en 2021 ou 2022 restent soumis au régime micro-BIC pour leurs loyers perçus en 2023 qui sont imposés en 2024. Ils bénéficient alors d’un abattement de 50 % sur leurs loyers déclarés aux autorités fiscales, n’étant donc taxés que pour la moitié des revenus locatifs.

En ce qui concerne les loueurs en meublé de tourisme classé, ces derniers bénéficient d’un abattement de 71 % si leurs recettes de 2021 et 2022 sont restées inférieures à 188 700 euros. Il s’agit d’un avantage important, car les loueurs de logements vides bénéficient seulement d’un abattement de 30 % en régime micro-financier.

Amortissement pour les meublés de tourisme en régime réel

Le second régime d’imposition des loueurs en meublé est le régime réel des BIC. On distingue ainsi :

• les propriétaires de meublé de tourisme dont les recettes de 2021 ou 2022 dépassent le plafond prévu pour le régime micro-BIC,
• les propriétaires des meublés de tourisme en micro-BIC qui souhaitent passer au régime réel.

L’avantage du régime réel réside dans le fait que les propriétaires ont la possibilité de déduire leurs frais de gestions ainsi que les différentes charges de propriété. Chaque année, ils peuvent déduire du montant de leurs loyers, une fraction du prix d’acquisition des biens loués et des meubles. Cet amortissement important est un avantage, dont la location nue ne bénéficie pas.

Abattement fiscal : qu’est-ce qui change avec la loi de finances pour 2024 ?

À partir de 2024, les loyers perçus par les loueurs en meublés de tourisme non classés sont soumis à de nouvelles conditions d’application du régime micro-BIC. Ainsi, ces derniers sentiront les effets de la réforme lors de la déclaration de leurs revenus de 2024, en 2025. Sont concernés, tous les propriétaires qui mènent une activité de location saisonnière en direct à travers des plateformes connues comme AirBnB, Booking ou Abritel. Les seuls exclus sont les propriétaires qui louent des meublés de tourisme classés.

Réduction de l’abattement fiscal du meublé de tourisme en régime micro-BIC

Il est désormais plus difficile pour les loueurs en meublé de tourisme, de rester en régime simplifié micro-BIC. En effet, ce régime est accessible en 2024 seulement pour les propriétaires dont les loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €, un chiffre très bas en comparaison avec le plafond précédent (77 700 €). De plus, l’abattement passe de 50 à 30 %. Pour faire simple, la loi de finances impose aux locations saisonnières non classées, les mêmes conditions d’imposition que les locations vides au régime micro-financier.

Passage rapide au régime réel

La forte diminution des plafonds rend le passage au régime réel encore plus rapide pour les loueurs en meublés de tourisme. Dès que vous percevez plus de 15 000 euros de loyers en 2024, vous êtes directement soumis de plein droit au régime réel. Le calcul de votre bénéfice imposable de l’année vous revient impérativement et vous déduisez vos charges et amortissements.

Il est important de préciser que le régime réel impose certaines obligations comptables et nécessite de remplir une déclaration de résultat fiscal au même titre que les travailleurs indépendants (formes et délais). Contrairement au régime micro-BIC où vous reportez simplement le montant de vos loyers bruts dans une déclaration complémentaire jointe à votre déclaration de revenus, il est indispensable de tenir une fiscalité en règle.

Statu quo pour les autres loueurs en meublés

Les réformes mentionnées concernent les meublés de tourisme. Les autres locations meublées conservent donc les atouts fiscaux classiques :

• logement meublé à usage de résidence principale,
• chambres d’hôtes loués à des touristes de passage (pièces meublées de votre propre habitation),
• logement classé en meublé de tourisme au sens du code du tourisme.

Lorsque vous louez une maison ou un appartement meublé à usage de résidence principale, vous êtes toujours soumis au régime micro-BIC dans la limite de 77 700 euros de revenus par an, vous donnant droit à un abattement de 50 % pour charges. Pour la location de meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, le loueur reste soumis au régime micro-BIC tant que ses recettes annuelles sont en dessous de 188 700 euros. L’abattement majoré à 71 % est toujours appliqué.

Dispositions favorables au meublé de tourisme classé

Les loueurs en meublé de tourisme classé bénéficient d’un avantage important avec une nouveauté de la loi de finances pour 2024. Cette réforme instaure en effet un abattement supplémentaire de 21 % en faveur des particuliers dont les loyers de meublé n’ont pas dépassé 15 000 € en 2022. Cela concerne les logements en location qui se situent dans des zones non tendues du territoire.

Grâce à ce dispositif, ces loueurs bénéficient d’un abattement global de 92 % à compter de leur imposition de revenus de 2023. Si vous entrez dans cette catégorie de propriétaires de biens immobiliers, les impôts et les prélèvements sociaux ne s’appliqueront qu’à 8 % de vos recettes.